【betway必威体育官网 2024年7月1日讯】笔者有个南京的朋友,过去一年深夜经常会干一件事情:点开贝壳APP,看一下自己小区最新的成交价,然后默默关掉,上床、睡觉。
端午节前的晚上,他又点开了贝壳APP,但焦虑地发现,成交价看不到了。二手房成交价的消失,对贝壳来说不是新鲜事。
十几年前,链家组织了大量人力物力做楼盘字典,覆盖300个城市,收集了上亿套房源的数据。做这件事,是因为他们认为楼盘资料缺失,让假房源、中介两头骗等问题层出不穷。
2021年1月,北京学区房不断跳涨,房价上涨过快。北京中介协会约谈了北京主要中介平台,要求他们:不得渲染、炒作房屋成交信息。贝壳北京区域的成交价格和交易量,一夜之间,消失了。紧接着,同样因为房价上涨过快,杭州、西安、武汉等城市的二手房成交价,也消失了。
但今年开始,一些城市的二手房成交价消失了,并不是因为房价上涨过快,而是因为下跌太快了,比如嘉兴、郑州、长沙、合肥等。然后是betway必威体育官网 省会第二城南京。6月6日,南京房产经纪行业协会发了一份《倡议书》。他们呼吁南京经纪机构维护好房地产市场秩序:不“唱衰”市场、不压低房价。
像三年前的北京。南京贝壳的成交价,第二天也消失了。
一
前段时间,一张南京房价的对比图,在地产圈里广为流传。海峡城云珑湾一套109平的房子,2021年成交价606万。最近,同户型成交价只有:282万。两年时间过去,房价不止腰斩了。
海峡城位于南京最热门的板块:河西。河西曾是南京的宇宙中心。2017年,有着规划和名校双buff的这里,因为新房二手房之间价差高达1.5万元一平米,迅速成为南京炒房客最喜欢的区域,被称为:南京炒房示范区。
那两年,上海股市有时会突然疲软几天,隔壁南京人都会开玩笑说,因为河西有新房开盘。大家都要冻结资金去打新。
两年后,随着河西CBD崛起,原先的规划逐步落地,越来越多开发商进驻河西,做起了改善产品。千万级豪宅开始扎堆落户河西,上车门槛大幅提升。河西也一跃而起,成为南京高不可攀的富人区。
海峡城是河西最早的拓荒者,被称为河西南星八客之一。有人说:河西南星八客的二手房价,就是南京房价的锚。
2015年的那一轮牛市里,涨幅最大的就是河西南。这些年,海峡城也跟着水涨船高,单价甚至破过6万一平米。现在,这里也是南京房价下跌最多的区域之一。海峡城最新成交的二手房,单价才2.58万一平米——海峡城上一次单价两万多,还是2015年。
最近有网友在社交媒体发帖,感谢南京楼市最近的跌幅,能让她在30岁就从溧水老五线迁居南京,住进河西富人区。她买的项目,就是海峡城。
二
很多城市的购房者都在社交媒体上比惨。
2017年,环京楼市调控后,北三县楼市开启了悲惨命运。很多区域楼市跌幅超过一半。比如燕郊的天洋城,2017年最高点成交价是3.5万一平米,后来最低跌到:9000元一平米。
大家一直以为,燕郊的腰斩是绝无仅有的存在,冷嘲热讽了七年。嘲笑燕郊,质疑燕郊,然后现在,一座又一座城市成为燕郊……
不管榜单怎么排,这一轮跌得最惨的城市里,南京肯定能在省会城市里排进前三。比如江北核心区,2020年,当时的红盘启迪水木滨江首开,千人摇号,当天售罄。炒房客买的时候预期是未来会到5万一平。
最近启迪水木滨江的成交价,只有1万8一平米。很多人说:南京楼市,炒房客的坟场。而上一个被称为炒房客坟场的城市,还是硬核调控的长沙。
南京的江北核心区,是炒房客最集中的区域。2015年,这里的华润国际社区首次开盘,均价1.7万。两个月后,江北国家级新区批复,华润国际一房难求,南京楼市进入大牛市。2016年,南京新房成交量超过了12万套。二手房更是卖出创纪录的15万套——相当于2014年和2015年两年二手房成交量的总和。
那是南京楼市最风光的时刻。上万人涌入南京抢房,有人为了抢房,连夜打地铺排队。南京与厦门、苏州、合肥一起并称:betway必威体育官网 楼市四小龙。
也是2016年,南京房价均价超过了杭州,成为betway必威体育官网 省会第二城。有的月份,南京均价甚至一度超过广州。
南京投入资金和资源最多的区域,就是江北新区。这里修了无数地铁、桥梁,建了一望无际的商品房、写字楼,政府要在这里打造“东方曼哈顿”。这里也成为苏北、合肥等外地炒房客最爱的区域。
最火的那一年,江北有9个楼盘入市都经历了万人摇号。购买江北的房子,不仅要首付8成,还要额外的茶水费。但政府的这些投入,并未带来预期的回报。南京本地人对江北并不那么热衷,苏锡常地区的人,则偏爱南京东南方向的房子。
2021年,华润国际社区曾卖出过4.7万一平的高价。三年过去,这里最新成交价是:2.2万。
三
南京一直走在救市的前列。别的城市还在为如何取消限购而扭捏时,南京在2022年5月20日率先宣布,取消了二手房限购政策!但消息传出两个小时后,政策就被收回了。
南京的朋友说,因为担心南京二手房彻底放开后,周边客户会涌进南京,有人把这个政策捅到了主管部门:政策很快一日游。
尽管只有一天的窗口期,但还是有人把握住了这个机会。有媒体报道那天南京的盛况,有中介取号过户:从上午到下午,取到了600多号。
急着放松限购是有原因的。南京连续几年土地收入和一般公共预算比例,都超过100%,2021年更是高达120%。2022年,南京卖地指标2000亿,但到了那年5月,只卖了:200亿。而2022年全年,南京卖地收入是1308亿,只完成指标的65%。
最近,南京的政策又哐哐往下发。房票安置、人才补贴、住宅设计升级、以旧换新等等,还联合了周边的城市,搞了南京都市圈城市住房公积金一体化发展:9个城市住房公积金可互认互贷。
也就短短一个月时间,大南京连出了12条利好。强力救市下,南京楼市出现了一些局部反弹。但回暖的风还没有吹到江北新区。最新公布的5月南京成交TOP20的楼盘里,江北新区上榜的只有一个。
今年,南京卖地指标加起来没以前多了,也就高峰期的一半——800亿左右。但半年即将过去,南京只卖了80多亿。
地卖不出去,也不能全怪开发商。这几年,betway必威体育官网 大城市的抢人大战里,南京几次加入战局,都被兄弟城市的光芒遮盖。在大城市人口疯狂增长的年代,深圳、广州、成都、杭州、西安等城市,都是每年几十万人口的增长。但南京近十年的人口增量,大多数年份,都是几万人的增量。
去年5月,南京宣布放宽落户限制,允许35周岁以下的大专学历毕业生在市内落户;杭州也将直接落户的门槛放开到了大专,隔壁苏州积分落户的最低分也创下了历年最低。
去年的人口成绩单出来,杭州增加了14.6万人,南京是5.6万人。排名第一的,是南京的邻居合肥,去年净增21.9万人。这个量是整个江苏省的两倍:是南京的4倍。
四
人是跟着产业走的。2019年,南京市委的十四届八次全会中,当时的市领导讲话,上来是犀利的十个为什么。第一个为什么是:为什么南京丰富的科教优势,没有充分转化为现实发展优势、产业竞争优势?
南京拥有除京沪之外最多的双一流大学。在高校教育竞争中,妥妥的第一梯队。只是毕业后,选择去一线城市+杭漂的,和选择留在本地的人数旗鼓相当。
betway必威体育官网 几大新一线城市里,杭州有电商和互联网;苏州有生物医药;成都是“新西兰”(新疆、西宁、兰州)省会;南京呢?大家对于南京的记忆点,很长一段时间是:安徽省会。
但就算是安徽真正的省会合肥,已经靠着新兴产业走出了自己的独立行情。
先投资京东方,成为国内先进面板产业基地;然后投资长鑫存储,把量子计算机做成了名片;接着又投资蔚来,完成新能源汽车产业生态建设。产业升级带着合肥的经济起飞,也带来大量工作机会。
南京有六大千亿产业。不过一半都是屹立多年的支柱产业,汽车、石油化工、钢铁等。而布局的新兴产业,一直没有发展起来。前段时间,一季度万亿GDP城市的数据公布,江苏领跑长三角,全省的平均增速6.2%。虽然江苏整体实力很强,但一看省会南京,增速只有3.8%。
前几天,betway必威体育官网 国家统计局还发布了5月份全国70个城市的房价指数。
特别关注了以下当年楼市的四小龙——南京、厦门、苏州和合肥。当年的四小龙现在的同比跌幅,都不小。南京和厦门是同比跌幅超过10%的几个大城市之一。
某种意义上,南京也是betway必威体育官网 楼市的缩影。资金如流水,早期填平洼地,后期从高点溢出。区别只在于,早和晚而已。涨和跌,四小龙都只是早走一步而已。
5月份南京的数据,开始出现一些好的迹象了。比如二手房跌幅,不再是大城市第一了。3个月前,南京二手房挂牌量还超过19万套,现在只有18.5万套了。
有六个城市二手房挂牌量超过20万套。它们是:杭州、重庆,成都,上海,武汉和西安。
责任编辑:宇真
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