【betway必威体育官网 2024年6月26日讯】6月22日,海淀区上架一宗新地块,永丰产业基地19号地块。
地理位置得天独厚。南边就是永丰产业园,北侧是在建的西玉河湿地公园,配套成熟,距离海淀大悦城不到500米。居住氛围也不错,经历了幸福里润园、中海富华里、栖海云颂等一轮又一轮验证过的热销。两个月前的北京住宅推介会中,海淀罕见的拿出了七块地。要知道,过去三年,海淀也就供了11宗。
这个月初,第二轮供地计划公布,没想到,海淀区又拿出了一块新地,也就是永丰产业基地19号地块。这也是第二轮供地清单里海淀唯一的上新。
这其实是一宗有故事的地块——它并不是第一次出让。
2016年年底,北京正处于房价疯狂上涨的牛市。经常出现在一周时间里,二手房挂牌价就有数十万的涨幅,朝阳区不动产登记事务中心的黄牛号,都被炒到了1500元。
清华北大毕业生在北京买不起房的故事,当时广为流传。大家都问:如果北大清华毕业都在北京买不起房,那还买学区房做啥。
房价疯狂上涨的背后,是北京收紧了土地供应。2015年,北京土地供应就已经在减少。到了2016年前8个月,北京公开土地市场出让的住宅用地只有7宗,纯商品住宅的规划建筑面积为42万平米。而前8个月,北京纯商品住宅的成交面积,是472万平米。供地量和商品房的需求量比,达到了1:11。
所以一有土拍,北京开发商都抢疯了。地块所在区域的楼面价,不断刷新。
为了遏制房价过快上涨,北京不是想办法增加土地供应,而是在土拍规则上,围追堵截,限房价、竞地价,去压缩房企利润。于是,海淀永丰基地19号地块出现了。尽管是租赁用地,不得出售。尽管是第一次设置企业自持,但还是有十多家开发商激动地拍到100%自持。他们都想的是,或许可以打打擦边球,比如以租代售。
最终,这块地,被万科和住总联合以59亿的价格拿下。当天,万科还花了50亿拿下了隔壁的18号地块。
可谁也没想到,这两块总价109亿的地块,成了当时北京规模最大的房企万科由盛转衰的标志。
拿地后,最大的难题是如何回本。万科想到了众筹,打算与周边的互联网企业合作。比如万科负责开发,企业则在早期投资,建好后给企业员工租赁。这样,租金再回流到企业手中。
当时有消息说,万科与小米以定制股权的方式来合作,房源提供给公司的高管和员工。但政府调控的决心,超出了所有人预期。
合作的消息传出一个月后,住建委规定,开发商自持商品住房的持有年限,与土地出让年限一致、最长租期不得超过10年,且不得以租代售。寻求外援的路被堵,万科只好做起了房东。他们竭尽脑汁,想了各种办法,只能将18号地块做成了叠拼来出租。
这就是后来的翡翠书院。地价,加上建安、人力、资金及持有等成本,万科在翡翠书院的总投入不菲。但实际的租赁,却有些艰难。有媒体报道,翡翠书院运营后的5年时间里,总共1300多套房源,出租量不到400套。
在翡翠书院的开发过程中,原来的拿地搭子住总,决定退出19号地块的合作。永丰产业基地19号地块,成了万科独自持有,之后也没有再开发过。
这两块地的投入成本过高,漫长的投资收益曲线,让万科在北京的开发业务几乎停摆。这块地拍地之前的2016年,万科还是当年北京区域的前三。2022年,北京万科不仅掉到了第12名,也成了公司七大区域中唯一亏损的区域。
八年过去,这块拖累万科北京区域、想尽办法也无法开发的土地,终于被万科退回给政府。几乎没有什么犹豫,地块很快重新上架了。当年万科突破不了的自持规则,已经消失在最新的拍地条件里。这块地瞬间又变回优质地块。
现在的挂牌价,也比当初涨了不少,从当年的44亿涨到了86亿,指导单价也从当年的5万多一平米,涨到了9万一平米。几乎翻了一番。
要是土地溢价率超过15%,指导价将和刚刚成交的永丰南地块一样——9.3万一平米。而旁边的富华里、栖海云颂网签均价都在8.3万左右。
地块上架后,5公里外在售的西山观复做了海报欢迎。上面写道:敬永丰的新友军。单价8.5万和9.3万不重要,重要的是一起为海淀做好房子。
6月23日,西山观复的预售证出来了,单价最低是:7万8/平米……
责任编辑:宇真
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