【betway必威体育官网 2024年6月21日讯】5月底,杭州钱江世纪城一片金黄色麦田走红网络,与麦田对望的是杭州城市高楼封面,高铁时不时从麦田穿啸而过,高铁、高楼和麦田组合起来的奇观,成了杭州新的封面。
麦田不再代表粮食和收获,而是一个明晃晃的昭示——杭州还有大把黄金宅地。麦田的西边就是鼎鼎大名的亚运村,6年前,这里杂草丛生,而绿城、万科和华润经过严苛的评比中标亚运村不到两年,一幢幢高楼拔地而起。
政策之手如何玩转房地产,亚运村是最典型的代表。它一方面承载着盛会使命,拥有最顶级的规划和营造;另一方面,毗邻杭州炒房核心钱江世纪城,有非常可观的一二手价差。从当时的价差来看,亚运村最低可预期的差价,高达421万。
亚运村从招标、拿地、建设、销售、交付,每一步都牢牢在规划内进行,由官方为其保驾护航。比如,亚运村动工时,官方依然迟迟未公布竞标结果,它一度被戏称为:全国最大的无证施工项目。
2021年,在杭州一二手价差预期最疯狂的时候,限价4.7万/平米的亚运村项目入市,轰动全城。当时为了让这4400多套房子顺利入市,领导们想了很多办法。比如提高了购房门槛,还火速批准了一批红盘入市,分流亚运村。
但亚运村仍然吸引了近3.4万张房票入场。除了人才票和社保巨子票,专业投资客搞出了代持票和“拼多多”票,硬生生挤上了这趟列车。
三年过去,亚运会开完了,亚运村也到了交付的时候。业主们等了三年的汇票,到了兑现的时刻。
一
绿城亚运村交付那天,有中介在现场支起了西瓜摊,上面写着“欢迎业主回家,免费领西瓜”,只需要加个微信。还有的中介给业主送加油卡,有的送水果、验房保洁一条龙,希望业主在自己这里挂牌。
万科亚运村的滨水商业街,各大中介门店正在装修中,这里或成为杭州最密集的中介一条街。等万科和华润亚运村交付后,4400套住宅以什么样的价格出现在二手房市场上,将决定着杭州楼市的未来。
亚运村的一些业主,组建了亚运村联盟,别名:大牙鸭联盟。
大牙鸭联盟组建后,先后发表了几次“护盘宣言”,第一护盘宣言是:摇号顺序有先后,运气有好坏,只要心怀荣耀,认可我们亚运村的价值,坚决自持或者不贱卖的,都是我大亚联盟好成员。
第二次宣言是:圣火昭昭、 圣光耀耀、大鸭联盟、威震九霄、齐心协力、共创美好。
最新的护盘宣言是学习明教的:圣火永存,亚运楼市,稀缺房源,10万不贵,便宜卖者非我族类,遥想当年,万般难摇,便宜出售愧对祖宗,亚运之光,永冠楼市。
“大牙鸭联盟”认为亚运村的价格体系应该是这样:天花板——万科亚运村顶跃和绿城亚运村顶露,可以冲10万以上;王者——万科亚运村249方和绿亚200方,冲9万;星耀——万亚179方和亚奥180方,冲8万;白银——非标户型低楼层,冲5万以上。
距离亚运村最近的次新二手房是星翠澜庭,近期挂牌价格在6.39万/平米左右,楼层好的房源成交价在5.5万/平米左右,如果以此对比,亚运村4.7万元的买入价,赚到的钱并不多。
大牙鸭联盟的业主们认为,自己这场多空对决的对手,是二手房中介。联盟的微信群里,有不少中介在卧底,他们的目的就是唱空亚运村。
交付前,绿城亚运村已经有低价房源传遍了各大购房群。奥体板块一位中介发布朋友圈称,“桂冠东方152方中间楼层900万带车位,车位48万”。但马上有业主出来辟谣:那不是我家吗,我不卖。
业主们认为,这是中介在故意打压业主信心。
这几天,中介常用的“截图成交”也上演了。有个截图说,万科日耀之城第一套滨水区144方的成交5.7万/平,还带双车位;
另一张绿城亚运村截图称已售一套6楼176平米户型房子,单价5.1万,买入单价4.68。大家在讨论成交真假的时候,一位自称是业主的人在群里发言称:真的急用钱,昨天签定了,亏点利息还好。
房地产的多空对决,已经超越谍战剧了。
二
5月底,浙大、阿里、海康、网易等几个大厂陆续接到通知,亚运村共有产权房的一期房源定向给了他们厂里的人才,符合要求的,可以申请购买。
这批共有产权房的均价只要4.2万/平,比亚运村三年前的开盘价,还低了5000元/平,而且购房者可以最低只买30%的产权。一位销售说,共有产权房开售以来,他已经加了一千多个人才,包括2个B类人才,和十几个C类。
一位D类人才算了一下,如果买130平的亚运村,总价546万,他买入30%份额,只要付163万。而根据政策,他能拿到100万的人才补贴购房,和40万的博士后补贴,个人只用支付:24万。而亚运村的人才公寓,租金价格更是低。选择租补分离,60方租金每月也只要3493元,差不多是市场价的六折。如果将人才公寓补贴和折扣算上,租金就更低。
亚运村不仅是红盘,也是“房住不炒”的示范项目。但这批人才公寓的入市,让一些亚运村业主们心态已经崩了,一位业主的165方房子被中介托管后的租金为1万。他无奈地问,这是中介在故意压低租金吗?
亚运村的价格,因此少了另一个锚点——租金,应该买到十万还是五万,首先得等房产证下来再说。
在杭州出现了一个看似矛盾的现象。一方面,从学区房到第一批红盘,全线下跌,第一学区房耀江文鼎苑从12万/平跌到5万/平,房价甚于腰斩;第一个万人摇西溪公馆已经跌破发行价。
算了一下,杭州摇号以来最难买到的20个楼盘,有接近一半已经跌破发行价。另一边,杭州的红盘还层出不穷,这几天,又有潮起、翡翠嘉运府、沁百合、河颂印象府开始摇号。
乐观主义者永远相信,自己会是赚钱的那一半。
三
曾经最会玩房地产的政府、最有流量的城市、最引人注目的体育盛会,造就了一个前所未有的金融产品。作为金融产品,杭州亚运村很容易让人想起:茅台。
厂家控产量、经销商和黄牛囤货、价格上涨、天量库存出货,看起来似乎都是一样的。
正好,这几天茅台遇到了一个大波动,不是股价,而是在零售端。
散装飞天茅台从最高峰的将近3000元,跌至2200元。叫苦连天的当然不是茅台和经销商,而是黄牛。跌至2200元之后,“黑市”2000元的收购价就再难以执行了。甚至一些头部酒商,也开始停收茅台。
已经有人喊出茅台的流动性危机了。有专家对媒体说,2500元是茅台的繁荣线,2000元是警戒线,1500元是生死线:要守住2000元的价格。
说白了,跌破2000之后,茅台的金融属性就要面临严重挑战。
有人算过,茅台每年近1亿瓶的产量,喝掉的大概率不超过2000万瓶,其他都在庄家和散户手里,囤着等升值。这是一个天量的堰塞湖,就如同杭州的次新房一样。
2011年茅台酒经历上一轮大涨时,投资人冯柳写了一篇《对茅台的冷思考》:在过大差价的刺激下,会有非常多不熟悉市场的外行资金加入、并带来更多不效率经营,这部分客户对高差价的依赖会比我们想象的更大:过大的批零价差,或许是企业的负担而非资产。
后来的十年,茅台一度用实际行动证明,冯柳多虑了。
责任编辑:宇真
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