【betway必威体育官网 2024年5月31日讯】整整二十年前,当时还是顺驰创始人的孙宏斌,2004年第一次参加博鳌论坛。
孙总是众矢之的。因关注度太高,他上午30分钟的发言改成问答,并延长至一个小时。他说,2004年要完成销售回款120亿。当场,王石不点名地指责:这是吹牛。有网友发起了“顺驰会不会走向毁灭”的投票。反对票只有一张,还是孙总自己投的。
在这年更早的2月,万科在深圳云海山庄召开务虚会。财务总监王文金发言说,万科可能在10年内达到千亿销售规模。王石当场评价王文金的发言,是年轻人头脑发热:在搞大跃进。
与孙总一样,富力李思廉也是第一次参加博鳌论坛。他看着被四处夹击的孙总,补刀说如果孙总今年能做到100亿销售额,那就是万科和我公司销售额的总和:的确是地产行业第一了。
参加完论坛,孙总有点难受。他说这天我一晚上没睡好,心里寻思——“我没得罪谁呀……”。老孙当时还是太年轻,不知道“闷声发大财”的祖训。
比当时betway必威体育官网 房地产销售额第一的公司,也是第一家销售额过百亿的公司,默默无闻,甚至没有参加那个论坛。
一
2004年,顺驰完成了92亿销售额,万科这一年的销售额,是91.6亿。
当时,闽系开发商还没有冒出来。风头最劲的,还是广东几家企业,富力、雅居乐、碧桂园、恒大,以及合生。他们被称为“华南五虎”。销售额最低的是恒大,只有14亿。富力、雅居乐和碧桂园的销售额,分别是64亿,45亿和32亿。
销售额最高的,竟然是最为低调的那家——合生。老板朱孟依不参加任何行业活动,也不见记者。但他的合生,在这一年不声不响地卖了100亿,成为betway必威体育官网 第一家迈过百亿关卡的房企。
他的第一个项目华景新城,是广州天河的一大片农地。拿地后没过太久,政府就把那块地圈入了市中心的规划中。之后合生将社区概念引入了广州,“隐梁、隐柱”这些概念也是他们提出来的。这个项目后来大卖。之后朱老板又用同样的模式,开发了骏景花园、帝景苑等。他的掘金能力一次次被验证后,开发模式很快又copy到全国其它一、二线核心城市。
登顶betway必威体育官网 TOP 1房企的那两年,合生在广州一个城市的开发规模,相当于万科在全国五大城市的总开发规模。广州的利润,也超过了万科在五大城市的总利润。骄傲的王石那些年一直在diss顺驰,但说到朱老板,竟然相当恭维:合生才是隐形的地产航母。
万科战投部后来特意研究了合生,他们在报告上写到:合生在土地储备上有超前眼光,紧扣城市未来发展热点,有效降低土地成本,获取丰厚投资回报。
不过,登顶几年后,在房地产高歌猛进的时代里,合生销售额一直在100亿门槛边徘徊。外界开始对合生有戏谑和质疑,是“掉队的隐形航母。”
有那么几年,房地产圈有着五大未解之谜。比如楼市泡沫什么时候破裂、王石到底看上田朴珺哪一点、王思聪下一个女友长什么样、孙宏斌的钱从哪来的,以及:合生为什么掉队了。
2021年,betway必威体育官网 房地产销售额创下18万亿历史纪录。融创合约销售额近6000亿,万科合约销售额6200多亿,华南五虎中的富力,销售额也有1200亿,而合生这一年销售额是:230亿。
再疯狂的盛宴也有落幕一刻。狂欢过后,就是无尽悲凉。央行的三道红线政策及市场的转向,让踩上风火轮的地产商们,瞬间被打回原形。很多地产商一夜回到“解放前”。
可一直被贴着“掉队”标签的合生,却依旧是三道绿线。2023年,合生营收达到了342.92亿港元,期末核心利润23.14亿港元,同比增长了114%。
一家机构推出的房企利润榜里,前十名满眼都是国央企,纯民企只有2家,其中一家是合生。
二
前两年,杭州第一豪宅大平层团队去北京取经。他们跑了一圈,回来说,帝都的真豪宅不多。霄云路8号,是其中最值得学习的一个。
无独有偶。去年去成都学习betway必威体育官网 最传奇的豪宅麓湖。跟麓湖设计总聊天,问他们去betway必威体育官网 哪些豪宅学习过。他们说国内看的不多,但北京看了一个,那就是:缦合北京。
缦合北京的前身,就是霄云路8号。
作为北京第一代顶级豪宅,2009年北京均价每平不超1.5万元时,霄云路8号开盘价就是8万了。他们喊出的口号是:始于8万,不止18万。
当豪宅也开始高周转了,合生一直还是很慢,销售也不急,霄云路八号细水长流,卖了十几年,货值还有数百亿。这让他们有工夫去做更新迭代的事情。2018年,合生的二代朱桔榕请来85岁的安缦酒店创始人Adrian Zecha,双方在霄云路8号打造世界首个MAHA住品类作品:缦合北京。
缦合北京把房地产拉回了手工业时代,单单天花板格栅这一项,就需要5个熟练工人花费280小时才能制作完成。业主脚下的每块木地板,都是选用俄罗斯西伯利亚终年严寒之地所产的白橡木原木。在成为地板之前,它们需要养护3-6个月、做4次平衡干燥,再采用德国进口胶黏接。
诸如此类,缦合的销售能讲上好几个小时。缦合北京很快成为北京豪宅的天花板,连特斯拉的马斯克访华,也是在缦合北京的会所跟朋友吃饭。
这一轮残酷周期里还活着的民营企业,其实没有什么秘密。幸福的家庭是相似的,把安全作为最高追求。合生不怎么上财务杠杆,强调绝对的安全线,只做很简单的事情:高端物业,核心城市,住宅和商业双赛道并举。
长期坚持下来的事情,才叫战略。
从合生销售额城市分布看,住宅产品主要分布在一、二线城市。70%的销售额来自高端的缦系产品。上海缦云项目,一年不声不响就卖了151亿。
上海缦云在杨浦滨江。在这个板块里,缦云开到了12.1万/平米的价格,把杨浦滨江的新房均价,拉到了和虹口、徐汇滨江差不多的水平。合生说,今年缦系产品还能为公司带来至少210亿以上的销售额。
他们超过80%的商业地产项目,也是分布在北上广深。北京朝阳合生汇集合了大量网红店铺,一到周末,好像整个北京的人都来朝阳合生汇了。有媒体写自己去参加一场新书发布会,走廊上乌泱乌泱全是人,B1与1层之间的直梯也站得满满当当。身处嘈杂的人群中,能听见附近一位大爷铿锵的声音传来:三十年前,王府井也这样。
2023年,北京朝阳合生汇销售额超60亿元;上海五角场合生汇年销售额超50亿元,单日客流最高达20万人次以上。截至2023年底,合生商业板块业务遍及北上广深等十多个主流城市,拥有100多个商业地产项目,已建成运营项目面积超过500万平方米。
今年,合生新的商业品牌——超极合生汇也将正式入市。这个落址北京昌平的合生汇,将是北京最大的新概念综合体。
这两年,“不思进取”的定义生生被合生这样的企业给修改了。本身杠杆就不高,他们还在降负债。过去几年,他们以每年平均100亿的水平降负债。
房地产从锦标赛变成淘汰赛了,大家突然明白了朱总早年间说的那句话:规模有时会带来灾难,质量比规模重要。
责任编辑:宇真
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