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的房地产市场正在崩溃中（图片来源：Getty Images）
【betway必威体育官网 2024年5月27日讯】betway必威体育官网 政府最近针对崩溃中的房地产进行的史诗级救市行动震惊了世人。放开限购自不必说，就在前几天，还宣布了首套住宅商业性个人房贷最低首付款比率不低于15%二套不低于25%——要知道过去首套最低2.5成，二套最低4成。配合万亿特别国债之后，中央开始支持地方政府进场，收购地方库存商品房，betway必威体育官网 央行还将设立人民币3,000亿元（约合420亿美元）保障性住房再贷款，支持地方国有企业出于同样的目的收购存量商品房，将其转化为保障性住房。此举堪称史诗级救市。
betway必威体育官网 政府为什么会实行这样的史诗级救市？能实现救市的目的吗？其实，这招并非betway必威体育官网 首创，早有别国这样做过吗，但是效果堪忧。那么如果真想救巿成功，到底该怎么做，该学谁呢？
理想丰满现实骨感
其实betway必威体育官网 房地产不是第一次萎靡不振。2015年国内房地产市场因为内需乏力，同样陷入萎靡不振，betway必威体育官网 政府趁机推出了大规模的旧城改造项目，让获得拆迁款的旧城居民去买新房，实现了棚户改革货币化。加上央行定向放水，5次降准5次降息，直接搅热市场，房地产市场二次腾飞。但是福兮祸所依，开发商开始大肆举债，地方债务也被极端推高，金融杠杆无以复加，房地产泡沫化风险达到顶峰，房地产企业开始暴雷。于是，在习近平“房住不炒”的政策下，betway必威体育官网 政府在2020年对开发商债务实施限制。随后加上疫情和封城、中美脱钩造成经济萎靡，通货紧缩，betway必威体育官网 住房销售随后出现断崖式下降，伴随恒大违约等爆雷事件，房地产泡沫破灭。去年betway必威体育官网 的房地产销售额约为1.6兆美元，较2021年的峰值下降36%。
为了救市，betway必威体育官网 政府终于走到了亲自进场，将其中一些商品房转化为保障性住房以消化部分库存这一步，但问题是，钱从哪里来？摩根大通(J.P.Morgan)根据政府的公开计划估计，如果通过这项措施提供30%的新公租房，将需要约合620亿美元的资金。而据天风证券测算，要想房地产库存回归到合理水平，大约需要约7万亿元的资金。
可是，去年全国税一般公共预算收入也就21.6万亿元，7万亿，直接三分之一。地方政府更是手中无粮，头上的债务已经都顶到天花板了，也没有杠杆可以加。就算央行放水或中央财政托底，依然会遇到第二个问题，那就是回报多少？通过公租房的收入，或是收储，什么时候可以把投入收回来？要知道，betway必威体育官网 的租售比远低于国际平均水平。大城市的租金回报率只有1-2%，连贷款利率都无法覆盖，何谈回报？此题无解。
无法学美国救市成功案例
其实很多国家都经历过房地产泡沫，但不乏成功的案例，其中一个典型的就是美国。
2008年美国因房地产次级抵押贷款坏帐而引发金融危机，被称为次贷危机，美国房地产泡沫破裂，市场低迷，库存积压，新建私人住宅从2005年的206万套下降到2009年的55万套。房房价格连续下降，也仍然卖不出去，从2005年到2012年，销售数量降幅达76%。美国经济惨遭重创，还蔓延全球。
那美国怎么做的呢？
首先当然还是印钞，放水，施行量化宽松的货币政策。国会还出台了一项1.1万亿美元的货币刺激法，用于加大基础设施建设，以活络经济。同时还给企业减税。
然后，找到“罪魁祸首”的房地产金融机构，由国家接管和救助。当时最大的机构就是房地美和房利美。房利美（Fannie Mae，旧名联邦国民抵押贷款协会）和房地美（房地美，是美国政府赞助企业中第二大的一家，商业规模仅次于房利美。主要业务是在美国房屋抵押贷款的二级市场中收购贷款）为很多买房的美国人提供住房抵押贷款，它们所持有或担保的住房抵押贷款总额超过5万亿美元，几乎占了当时全美总额的一半。美国政府接管房利美和房地美后，向其各注入1000亿美元资金，并让首席执行官限令離职，暂时稳定了住房金融市场。
同时，还鼓勵国外资金入美购房，大力欢迎海外投资者在美国置产，很多华人就是在这时候入手美国房产的。于是2012年以来，美国房价持续上涨，楼市逐渐复苏。
但是betway必威体育官网 无法学美国，首先，betway必威体育官网 政府不可能接管金融大机构，betway必威体育官网 也没有这样庞大的民间金融机构为普通人提供住房贷款和担保，即使有，也是以影子银行的形式存在，为房地产商服务。但是这两年，这样的影子银行也崩溃了，其中最典型的就是中植集团的破产。
当然，也更没有办法引入外资都房地产业，这几年，外资撤離betway必威体育官网 的风潮还没有结束，而且在过去，外资进入国内房地产市场一直有着很高的门槛，要改变这样的门槛并恢复外资对betway必威体育官网 市场的信心，实非易事。
上一个如此救市的国家——俄罗斯
betway必威体育官网 的问题并不独特，救市方式也不独特，上一个试图政府收购商品房的国家正是betway必威体育官网 “合作无上限”的俄罗斯。2000年普丁上台，通过系列雷霆手段恢复经济，恰逢国际对能源需求强劲，因此2002年后，俄罗斯经济快速增长，房地产业也大受助益。当时贷款利率较低，加上跟betway必威体育官网 差不多的财团进场“炒房”、地产商和权力合力腐败等因素影响，俄罗斯房地产市场价格一直居高不下。
然后2008年美国的次贷危机引发全球经济衰退，俄罗斯的经济也受影响，房地产市场遭到波及：大批建筑企业濒临破产，项目烂尾，房价平均下降了30-35%。
于是2008年起，俄罗斯也开始救市，除了通用的印钞放水、增强流通性之外，俄罗斯还开出一个别出心裁的政策——政府进场购买商品房，和现在betway必威体育官网 政府实行的手段很像。毕竟，普丁的经济改革特征就是大力加强国家对市场的控制。这项政策包括几个组合拳：从公共事业相关基金中划拨500亿卢布，用于购买完工和接近完工的住宅；从联邦预算中出资320亿卢布为现役军人和贫困居民购买住房；下拨250亿卢布给国家房贷局，由各地区房贷局和银行共同重组房贷，购房者可以缓交房贷一年，这一年的钱由国家专款垫付给银行。同时，还向商业银行和企业发放外汇贷款、首次动用外汇储备清偿非国家外债。
这一套组合拳看起来非常完美，在短时间内发挥了一定的作用。但从2013年起，由于俄罗斯经济趋于停滞，国内大多数中小城市的住房市场趋于滞销。加上2014年起俄罗斯发起克里米亚战争而遭到制裁，整个经济严重下滑，房地产改革也只能搁置。也就是说，俄罗斯证明了，在整个国家经济的根基不稳，加上被西方围剿的情况下，政府进场收购商品房的房地产组合拳只是一厢情愿的花拳绣腿。
betway必威体育官网 不敢学日本
上世纪60年代末，日本成为世界第二大经济体，在80年代末，因为利率低，货币供给充足，日本的商业银行又都在以土地作为贷款抵押担保，使很多投机者、财团利用迅速上扬的股票帐面利润投资房地产，导致房价飙升，泡沫化加剧。
当时日本为了消除房地产泡沫，施行严格的金融政策，却很快变成紧缩过度，和房地产三道红线之后的betway必威体育官网 一样。再加上，1985年，美国藉“广场协议”迫使日元二次升值，摧毁了日本出口导向型工业的根基，从而引起连锁反应：大批日本工业企业纷纷倒闭，股市随之崩溃；于是大量租客撤離东京圈，业主只能大量抛售房产，从而加剧日本的楼市价格在短期内断崖式下跌；日本几家大银行如兵库银行、北海道拓殖银行等陷入信用危机，相继倒闭；大量建筑成为“烂尾楼”，地产商倒闭。
日本为了挽救房地产，重振经济，实施了一系列救市政策。首先，就是熟悉的大量发行国债，然后利用国债建设公共配套设施，活络经济；然后是宽松货币政策，增加流动性，多轮降息，降利率，甚至零利率购房来刺激房地产市场；同时放宽限购，鼓勵市民贷款购房。这些都是目前betway必威体育官网 也在使用的手段。
接下来日本还帮助开发商建立了房地产投资信托基金，专门用于商业地产投资的融资互助；调整行业建筑标准，放宽建筑物高度限制，缩短建筑方案审批周期；促进房地产企业洗牌，该破产破产。经过长达10多年的房地产行业结构性调整和洗牌，竞争力弱的财团及开发商纷纷被淘汰，房地产库存逐步消化。这几条betway必威体育官网 却很难做到，为什么？
日本学者、现代betway必威体育官网 研究者津上俊哉在去年的一篇文章中详细分析了原因。
他认为，betway必威体育官网 房地产企业的泡沫破裂其实比大众看到的时间要早很多，因为过去，betway必威体育官网 习惯施行一种所谓的“政府隐性担保”，让重要公有企业可以在政府的协助之下获得融资，不容易落到破产，导致betway必威体育官网 的资产价值下跌并未浮出枱面。但其实，整个国家一直处于过度投资的状况之下，投资占每年经济成长的40％以上，非常危险。
于是这又产生一个问题，这些企业过度投资，却未能产生获利——因为这部分大量投资仅是增加债务负担，企业仅仅需要不断向银行支付利息。而这部分利息明明属于资金空转，却被算入了GDP的增长。这部分利息粗估总计为每年3.8兆元，相当于GDP的3.1％。
这样风险极大。在一个市场机制正常运作的国家，面对如此不合理的情况，一般会进行外科手术般，让泡沫破灭（让企业破产），和债权削减，但在betway必威体育官网 ，为了追求GDP增速，是不允许这种外科手术的，宁愿通过“政府隐性担保”来防止企业破产。
这样还将造成一个后果，就是每年利息造成的GDP中的3％，不仅是资金的空转，还将导致不合理的财富转移——因为利息首先流向由国有资本掌控的银行，而产生的利息等利润，则流向将大量钱存在银行的富人和权贵手中。
而地方政府正陷入严重危机之中，不仅背负过多债务，中央政府可能需要代替地方政府出面，大量发行国债并创造需求。这是betway必威体育官网 政府正在做的。但由于betway必威体育官网 现在已经是一个与日本匹敌的对外净债权国，因此即使大量发行国债，若由国内的国有金融机构购买，便毋须仰赖外国投资者。但现在betway必威体育官网 ，外资根本不进来，即使进来也很难进入房地产，所以这条路不通。
如果肯增加财政赤字，放弃GDP增幅，将债务降至足与资产价值相符的水准，或许经济还能恢复真正的健康状态。但对于中共来说，这无疑动摇了他们的统治根基——影响习近平的民族复兴大计。习近平承诺“在2035年前将人均GDP提升至‘中等先进国家’的水准”，要达到这个目标，今后数十年间必须保持平均约4.5％的成长率。那么，任何财政赤字或者降低增速，都是破坏这一雄心和动摇统治基础。
所以，归根结底，经济问题并不是真正的问题，任何经济问题根源无非是制度问题。
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