还有人缝缝补补这个破烂的betway必威体育官网 楼市吗?(图)

作者:包叔 发表:2024-01-03 09:38
手机版 正体 打赏 0个留言 打印 特大

【betway必威体育官网 2024年1月3日讯】2022年年末,在北京开完会,宇宙房企碧桂园的核心管理层回到公司宣扬:未来十年形势一片大好,继续干!

那场大会后,房地产行业出台了金融十六条政策。开发商确实缓了一口气。市场开始对2023年,充满期待。

果然,一进兔年,市场便自发完成了一次小阳春。2月,成都卖了19061套二手房,历史最高;上海二手房卖了19280套,8个月以来最高;就连深圳也卖了2509套二手房,18个月新高。

暴雷民营房企的销售额降幅收窄。一位央企开发商捂住嘴巴告诉说:“这是我司有史以来卖得最好的二月。”

一夜间,好像过去三年什么也没发生,房地产轻轻一推,彻底活了过来。一家已经暴雷的开发商,在公司内部提出目标:年底前恢复正常经营。

大家都以为接下来会春风不断。但等了很久,并没有。

楼市开始emo(emotional的缩写,原意为“情绪硬核”,是一种独立的摇滚风格,后来在网络上被大家用来形容各种负面情绪,比如抑郁、不开心、悲伤、失落、不如意等)。北京四月份二手房成交少了将近60%,到五月又降数千。

那家宣称要在年底前恢复经营的企业,迅速改掉了目标。再后来,这位老板不再做预测了。

“形势一片大好”的碧桂园,在2023年夏天“暴雷”了。然后,半国企的远洋、金地,甚至万科,也都被各种悲观情绪包围了。

8月份,一家头部央企在一次压力测试后,开启了全国范围的打折去库存。9月份之后,认房不认贷、三个不低于等新政出台,但市场只回温一两周,便草草收场。消费者们,开始对政策脱敏了。

2023年岁末,有机构对2024年进行预期。房地产仍然是支柱产业,是最重要的经济话题。他们讨论房地产下一步如何走,讨论到最后:大家感觉快哭了。

12月底,看了一场中金公司董事总经理蔡雪珂的演讲。中金这几年深度参与了很多开发商的化债重组。蔡总总结经验时说,第一条就是:认清形势,为过去各自的过失承担责任。中金认为政府承担了自身责任,他们拿出了很多政策工具、专项借款、行政资源注入,来支持保交付;金融机构也承担了相应的损失,债务展期,债权损失;企业方面:实控人得有主动投入和表示。

2023年房地产的主线,是民营房企为过去的疯狂买单。

2023年上半年,曾跟大家剧透了融创两位高管——迟迅和商羽失联的消息。自此开始,职业经理人重新定义。易卜生说过,每个人对于他所属的社会都负有责任,那个社会的弊病他也有一份。

之后,又拆解了恒大通过财务造假、为股东博取巨额分红的过程。9月末,许老板在妻子逃港、财富停止兑付的风波中,深陷囹圄。作为这轮调控里第一个失联的头部房企老板,这件事震慑了一批企业家。刚把一部分财产转移到香港的碧桂园杨氏家族,立刻召开会议称:砸锅卖铁支持公司保交付。

房企要承担的责任,核心还是保交付。

保交付的全民普及,是由郑州融创城的亮亮丽君夫妻完成的。郑州融创城一共五期。2022年交付了一期,2023年交付了二、三、四共3期,亮亮夫妻购买的是项目五期,到2024年9月才到交房时间。也就是说,他们的房子,其实还算不上完全烂尾。

融创暴雷后,郑州融创城确实一度停工,但很快被列为保交付重点项目,项目通过追回挪用预售资金、剩余货值再抵押,拿到了一部分钱。郑州政府也因项目满足剩余货值重组、不存在股东纠纷等申请条件,提供了保交楼纾困基金的支持。

12月,融创还有不少项目要赶在年底前交付。一位郑州融创的员工说,自己这两年全部心思都扑在了保交付上,现在,各个项目包括城市公司:都在各个交付项目上蹲着赶工。

过去一年半,郑州这座烂尾之城,在有限的资金条件下,几乎把所有民营企业的楼盘都纳入了保交楼范畴:甚至包括一些外界认为早已无药可救的项目。

房地产最大的一个伤口,似乎正在慢慢愈合。

一家河南龙头房企的朋友说,2023年,他们交付了很多项目:但没有保交楼基金,我们一套也交不了。

2022年初,郑州房管局保交楼重点清单上,大概有200个项目。他们当时唯一的指望,是国开行资金。全国保交楼专项借款分两批,共4000亿元。河南说争取到了453亿元,全国最多。郑州年初上报的融资总需求,是760亿。

保交楼资金怎么分,现实是冰冷的。去年十月,郑州喊出“大干三十天”保交楼口号时,笔者的一位好友就写过救助规则——先轻后重,最后抬尸。

首先获救的,是资能抵债、股权清晰、有抵押物的。审核这一步,郑州非常严格。一个河南小开发商告诉说,他的项目获得保交楼资金前,公司从注册起至今的工商资料、所有设计图纸、合同被全部打印带走:一共一万多页。

之后,整个保交付过程都被强力推进。平台公司为项目匹配专项借款和银行,资金进入平台公司,项目与总包单位协商复工,先拨付两三百万启动资金,按工程节点汇款。每完成一个节点,提交报告,街道办和房管局实地查验复核。资金从平台公司汇入施工单位账户,不经开发商。保交付小组每个月都要梳理进展,负责部门间协调、督查、拍板的:是纪委。

一家本地房企,在市内有5个保交楼项目,资金缺口约7亿元。保交楼专项借款填补了缺口的25%,剩余配资。5个项目里面最后有4个可交付。永威在市区有3个盘拿到了专项借款,加上原来的监管资金,再加上销售资金回笼,据说都能做到保质交付。

开发商撑不住的,就让国企和省管企业接手。信达接了康桥的部分项目,河南铁建投前前后后给建业投了40亿。

2023年到尾声时,像郑东龙湖一号这样烂尾快十年的项目,也拿出了救助方案。当年项目团购价太低,连建安成本都覆盖不了,保交楼资金实在无法满足准入条件。区政府开常委会决定让平台公司全权介入,将房款退了,追加投资后销售,回笼资金。

退款或补钱,只要业主肯选其中一项,都能让事情变得简单。

北龙湖一号没有土地证的地块,开始退房。已经封顶的部分,业主还是坚持不退也不补钱,还让郑州又上了头条。拉锯期间,郑州默默挂牌了这个项目的后续开发用地。12月,进度最快的一期发了通知,可以领钥匙了:不用补钱。

不仅核心城市在努力完成保交楼,连三、四线城市也找到了自救办法。比如,恒大在一座边远省份的项目,如果只保省会,保交楼一定能完成,但三、四线的楼盘就要烂尾了。于是,全省开始统一保交付。政府给恒大在省会城市的项目,配学校、配医院甚至改规划,之后再出售。这样,省会城市保交楼还能有盈余,把下辖三、四线城市的损失补上了。最后,这个省成了恒大全国保交楼的标杆,算了算:还盈利了三个亿。

在大多数人看不到的地方,在骂骂咧咧的声音中,还有人在努力缝缝补补这个破烂的世界。

这段时间,很多专家学者,通过日本反思betway必威体育官网 地产行业,提出了很多好建议——比如政策越早出,救市成本越低。

日本失去的二十年,分为两个阶段。第一阶段开始于1992年,日本政府通过收紧信贷政策捅破了楼市泡沫。整个房地产价格大幅下跌,就像过去三年betway必威体育官网 楼市发生的事。

北京最出名学区房太阳公元,从18万降到12万,上海楼市的标杆翠湖二手房最高超过30万,现在最便宜的卖15万;深圳前海15万以上的豪宅,最近开盘价已经不足10万。

现在,想卖掉房子最有效的办法就是:挂出小区最低价。

去泡沫,是楼市恢复健康的必经阶段。

日本经济的第二个阶段,其实是在1997年之后。亚洲金融危机爆发,日本爆发银行业危机,金融机构破产,影响到全社会信贷,进而影响全社会的购买力。这个时期,经济下行的严重程度,是更严重的。

引发危机的导火索是亚洲金融危机,金融机构暴雷的根源,却是银行隐瞒了大量房地产不良贷款。因为银行业遮遮掩掩,监管也不知实情。政府低估了不良资产的规模,以为银行能通过收益对冲损失,其实不良规模已经远超银行可处理的范围。

所以,当三洋证券、北海道拓殖银行等日本金融机构在1997年后相继倒闭,日本政府是花了十多年,处理比房地产危机更复杂的金融危机。

betway必威体育官网 楼市的故事,和日本其实还有一些不一样。

2017年2月,betway必威体育官网 房地产行业的吹哨人主政金融街15号。很快,银监会便部署开展“三三四”专项治理行动。“三三四”之后又升级为“三三四十”,十就是“十乱象”。

监管的重新梳理,让制造业贷款增速由负转正,银行同业资产减少了2.8万亿,也把银行资金违规流入房地产的通道,切断了。

今年年初,官方公布了一组很有深意的数据:过去五年,betway必威体育官网 银行业累计处置不良贷款约15万亿元,超过此前12年总和。

这15万亿不良资产中,有约12万亿是在2021年以前完成的。betway必威体育官网 的金融机构发生金融危机的风险因此降低了很多。

但不得不说,三年出清后,房地产似乎已经有触底迹象。比如,链家的数据说,9月到11月,上海二手房成交价一路下跌,均价从6.1万,然后是5.8万,又跌到5.5万。与此同时,成交量趋于平稳。10月上海二手房成交1.3万套,11月成交1.4万套。12月,上海二手房预估可以成交1.6万套。12月份,上海二手房成交均价恢复到了:5.8万。

北京也类似。二手房价从三月份的6.7万一路下跌,但最近三个月下跌曲线已经非常平滑,成交价稳定在了六万左右,成交量连续两个月维持在1.25万套。

深圳的曲线,也差不多。哪怕是那些跌得很惨的三线城市,想花100万买一套心仪的房子,还是不太可能。下跌曲线很平滑,已经是现在最好的消息了。

一家头部房企的董事长判断,保交楼高峰将在2024年上半年结束,交付带来的用钱高峰,跟销售下滑的剪刀差2024年中期结束:整个行业将迎来另外一个局面。这两年,这家房企每年都交付30万套房子,2024年会变成15万套。

这个剪刀差结束后,未来房地产还是以销定产,卖一栋盖一栋。供应量会减少,开发商的压力将小很多——市场信心应该也会恢复一些。

2023年12月31日,房地产的年度榜单都出炉了。开发商已经完成了一轮大洗牌。一轮周期下来,很多人、很多公司像一片羽毛飞出窗外。诗人艾略特说过,世界从来不是砰的一声结束的,而是悄悄耳语一般地淡去。心理大师荣格说:你们要对这残缺的世界保持耐心,也别高估自己的完美。

之前说过,前几年大家活得太累了,大到国家小到个人,都活成了公司;生活的中心,成了一张张资产负债表。

还是祝愿看完这篇文章的人,2024年春天都会有一大笔钱。契科夫说过:没有钱,就是快有钱了。

但愿真会是这样……



责任编辑:宇真

短网址: 版权所有,任何形式转载需本站授权许可。 严禁建立镜像网站.



【诚征荣誉会员】溪流能够汇成大海,小善可以成就大爱。我们向全球华人诚意征集万名荣誉会员:每位荣誉会员每年只需支付一份订阅费用,成为《betway必威体育官网 》网站的荣誉会员,就可以助力我们突破审查与封锁,向至少10000位betway必威体育官网 大陆同胞奉上独立真实的关键资讯,在危难时刻向他们发出预警,救他们于大瘟疫与其它社会危难之中。
荣誉会员

看完这篇文章您觉得

评论



加入betway必威体育官网
会员
donate

betway必威体育官网 版权所有 Copyright © 2001 - Kanzhongguo.com All Rights Reserved.

blank
x
我们和我们的合作伙伴在我们的网站上使用Cookie等技术来个性化内容和广告并分析我们的流量。点击下方同意在网络上使用此技术。您要使用我们网站服务就需要接受此条款。 详细隐私条款. 同意