【何清涟】betway必威体育官网 房地产之愁:千万买家无处觅(图)

作者:何清涟 发表:2015-12-13 12:00
手机版 正体 打赏 0个留言 打印 特大


陕西省西安市一处新建居民区附近的农民工中午休息吃午餐(图片来源:美国之音)

【betway必威体育官网 2015年12月13日讯】中共总书记习近平11月10日发话“要化解房地产库存,促进房市健康发展”,各地政府纷纷响应,媒体上各路专家出动,都在预测房地产的“繁荣”将再度降临。可惜的是,房市并未随着权力的指挥棒进入繁荣。本文将分析几个问题:一是betway必威体育官网 政府为何一定要救房地产;二是谁能成为betway必威体育官网 房地产的买家。

中央政府为何要救房地产

中央政府要救房地产,是为了救地方政府的钱袋。综合国土资源部、国家统计局、财政部数据,自2004年至2013年10年间,betway必威体育官网 土地出让金收入占地方财政收入的比重普遍超过40%,最高的一年是2010年,比重达69.4%,以后各年依次为:2011年59.3%,2012年43.6%、2013年59.8%。2014年房地产业即便形势严峻,全国卖地收入仍然高达4.29万亿元。

如果说其他国家比如美国的房地产市场,房地产的供给往往由需求决定,一旦供给过大,房屋滞销,房地产商就会停止建房。原因很简单:无人买房将导致房地产开发商无力偿还银行贷款,最终导致公司破产。但betway必威体育官网 不同,地方政府的财政需求决定土地供应量,国有商业银行的贷款方向要为地方政府的政策服务,为房地产开发商提供资金。这就导致新的供给不断产生,最后大量房屋滞销,“鬼城”遍布全国。

关于房地产库存有多少,在betway必威体育官网 也是众说纷纭。国家统计局的数据显示,目前全国城镇尚有待售住宅4.3亿平米、在建住宅44.4亿平米,合计48.7亿平米。但就在12月3日,《21世纪经济报道》发表《房地产真实库存98亿平完全消化需10年》。该文指出,从官方数据来看,国家统计局每月公布的“商品房待售面积”是近似库存的概念,但离真实库存还有很大差距。原因有二:一是部分企业购买的土地虽然还未开工,但最终要建成房屋,因此应该计入供给;二是在建项目并未计入库存。将上述两项遗漏加总,就得到了相对接近真实的行业库存,即总库存约98.3亿平方米,其中待售面积6.86亿平方米,尚未开工的企业拿地42.3亿平方米,在建商品房库存约49.1亿平方米。

值得关注的是,这些滞销房产主要形成于2009至2013年这5年间。2009年正好是外资开始陆续撤出betway必威体育官网 之时,betway必威体育官网 经济已经基本依赖房地产这匹马驾辕。这五年间,国有土地出让金支出总额达13.49万亿元。betway必威体育官网 政府为挽救经济投入的4万亿加上地方融资平台投入的几十万亿,基本进入房地产业。行内人士估计说,betway必威体育官网 这些年建完了今后20年需要建设的住房。

以上说明,betway必威体育官网 房地产形成这种超量供给,是出于政治需要而非市场需要。这个巨大的房地产泡沫之所以没有破裂,完全是出于政治需要而非市场需要。其中首要因素是地方政府的钱袋;次要因素则是betway必威体育官网 人的财富当中,房地产权重过高,如果泡沫破裂,将影响政治稳定。

betway必威体育官网 还有谁需要房屋?

消化房地产库存,首要的任务就是寻觅足够的需求方,即购房者。

betway必威体育官网 现在的无房户不多了。据清华大学betway必威体育官网 金融研究中心发布的《2015betway必威体育官网 家庭金融调查报告》,目前农村户籍家庭93%都拥有住房;在城镇有户籍的居民家庭户均人口3人,户均1.2套住房,其中69%的家庭拥有1套住房,15%的家庭拥有2套,3.6%的家庭拥有3套以上。

可以想象,城市里那12.4%的无房户,应该是无购买能力的城市贫民。北京大学betway必威体育官网 社会科学调查中心曾发布《betway必威体育官网 民生发展报告2014》。betway必威体育官网 顶端1%的家庭占有全国三分之一以上的财产。该报告指出,betway必威体育官网 家庭消费模式呈两极化,共分为五种类型:贫病型、蚂蚁型、蜗牛型、稳妥型和享乐型。从全国情况来看,一方面是不消费、抑制消费的家庭(蚂蚁型)或者医疗、教育、住房负担沉重的家庭(蜗牛型、贫病型)占大多数。另一方面,有少部分家庭物质生活丰裕(享乐型)。

将两组数据对比,无房户应该多是贫病型家庭,蚂蚁型中的绝大多数与蜗牛型家庭应该属于那69%拥有一套房产这一类别。按照目前betway必威体育官网 房产价格,这两种家庭恐怕很难有余力多购房产。稳妥型家庭当中的绝大多数应该是拥有两套房或者更多,享乐型的家庭不少归属于那1%财富顶端的人,基本上在国内都拥有多套房产。

这些在国内拥有多套房的富翁们还需要购置更多的房产吗?前几年媒体揭露的房氏一族,即那些拥有十几、几十甚至逾百套住房的房爷、房叔、房婶、房姐们,也许不能作为betway必威体育官网 富豪拥有房产的普遍状态。但投资者的资产配置比例足以说明普遍状况。

发达国家的投资者资产配置当中,房地产配置比例一般都低于10%,近三年下降至5-8%之间。与之相比,betway必威体育官网 投资者的资产配置中,房地产占比非常高,超过60%。这一数据说明,让拥有多套房产的betway必威体育官网 富人们继续买房,余地实在不大。寄望外来资金购买betway必威体育官网 房产,也同样比较渺茫,因为人民币持续下跌,此情此状,不太可能指望外来资金投资betway必威体育官网 的房地产。

betway必威体育官网 富人的全球资产配置方兴未艾

房地产商也知道,消化严重过剩的房产只能指望betway必威体育官网 的富人。《面粉普遍贵过面包看看北京各区未来房价》对北京的房价作了预测,认为六环外房价要突破6万,四环内的正常房价应是15万/1平方米左右。

2014年北京人均收入位列全国第二,为43910元人民币。房地产业指望的消化库存的主力军,只能是那些高净值人士与中产阶层的顶端。

可惜的是,今年betway必威体育官网 富人的投资由美元配置、国外房产投资、移民出国三个关键词构成。由于对betway必威体育官网 政治环境不稳定的担忧,不少betway必威体育官网 富人选择了投资移民。因此将手中房产变现、人民币兑换成美元资产成了他们的首选。富人资产到底流出去多少?从外汇储备的变化可以管窥蠡测:自2014年6月底至2015年11月,betway必威体育官网 外汇储备从3.99万亿降至3.44万亿美元,一共减少5500亿美元。

福布斯中文发布的《2015betway必威体育官网 高净值人群寿险市场白皮书》报告显示,betway必威体育官网 高净值人群正以每年超过10万人的数量递增,预计至2015年底将达到112万人。

其中有47%的高净值个人已安排30%以上的资产投资海外;美国是42%受访者的首选目的地,其次是香港、澳大利亚、加拿大和英国。

这些流向全世界的资金,不少化成了他国的房产。据媒体资料,过去三年中,获得葡萄牙“黄金居留许可”的投资人共2502位,其中房地产投资者2368人。在2502位投资人中,betway必威体育官网 有1996人。一项广为征引的统计表明,2014年betway必威体育官网 人在美国购置房地产的金额近300亿美元,紧逼加拿大成为美国房地产第二大外国客户。

连本土出产的富豪们都在忙于将房产等资产变现,又怎能大量吸引他国的高净值士来购买被雾霾与污染包围的房产?

展望2016年,人民币贬值已成定势,富豪们正在忙于全球资产配置,房地产泡沫随时可能破裂,98亿多平米的房产过量供给所需要的数千万买家不会从天而降。不论从什么角度看,betway必威体育官网 政府此刻正在进行的拯救房市行动,都是逆势而行,难有胜算,最终只会将betway必威体育官网 的银行系统拖入更大更深的烂帐泥潭。



来源:美国之音

短网址: 版权所有,任何形式转载需本站授权许可。 严禁建立镜像网站.



【诚征荣誉会员】溪流能够汇成大海,小善可以成就大爱。我们向全球华人诚意征集万名荣誉会员:每位荣誉会员每年只需支付一份订阅费用,成为《betway必威体育官网 》网站的荣誉会员,就可以助力我们突破审查与封锁,向至少10000位betway必威体育官网 大陆同胞奉上独立真实的关键资讯,在危难时刻向他们发出预警,救他们于大瘟疫与其它社会危难之中。
荣誉会员

看完这篇文章您觉得

评论



加入betway必威体育官网
会员
donate

betway必威体育官网 版权所有 Copyright © 2001 - Kanzhongguo.com All Rights Reserved.

blank
x
我们和我们的合作伙伴在我们的网站上使用Cookie等技术来个性化内容和广告并分析我们的流量。点击下方同意在网络上使用此技术。您要使用我们网站服务就需要接受此条款。 详细隐私条款. 同意