【betway必威体育官网 2013年09月20日讯】还有什么比这更糟糕：在实体经济疲软的同时，betway必威体育官网 一线城市房价和地价暴涨，数量庞大的三四线城市则遍布“空城”，中央政府还要加快城镇化建设。这就像宴会最后的狂欢，但人们不相信是最后一次，因为“狼来了”喊了太多次。
近日，不仅北京农业展览馆地块楼面地价拍出了7.3万元每平米的天价，上海也出了新地王，新鸿基以217.7亿元赢得了徐家汇中心项目开发权。广州、杭州、武汉等地也出现新地王。与此同时，李嘉诚则在抛售其上海、广州的物业，美国可能退出QE的预期让新兴市场国家出现金融动荡。
吊诡的是，徐家汇中心项目地块之所以拖延至今才拍卖，是拜上次亚洲金融危机所赐。这一地块早在1995年就已经以1.2亿美元出让给了韩国大宇集团，但随后受亚洲金融危机冲击，韩国大宇在支付了9000万美元后无力继续开发，改为临时用地至今。现在的形势与亚洲金融危机前惊人的类似，希望历史不会重演。
betway必威体育官网 新政府在回避房地产调控
事实上，betway必威体育官网 三四线城市存在大量空城，住房供应过剩显而易见。作为betway必威体育官网 对抗通胀几乎唯一的一种资产，太多家庭都购买了两套以上的住房，中小城市很快就出现了过剩。
一线城市住房供应相对较少的原因有两个：一是这些城市大部分土地用于工业和商业开发，少部分用于住宅项目，满足不了日益增长的人口需求。北京居住用地占建设用地比重仅有30%，东京是70%多，纽约为42.2%，首尔为62.5%，伦敦为46.7%。这是因为土地用于工商业更能创造GDP和税收，从而有利于领导人的政绩。另外一个原因是，有钱人囤积了大量住房，造成楼市供应结构性紧张。还是以北京为例，2012年市公安局调查发现，全市房屋总量1320.5万套，标注出租房屋139万户，核对空置房屋381.2万户。这一组数被认为有错误。事实上，大量个人拥有几十套房子在行业内不是秘密，即使数据有50%的误差，那也有190万户空置。
最新一轮房价疯涨与2009年情况类似，即betway必威体育官网 实体经济增长放缓，房价上涨。人们根据经验判断，betway必威体育官网 政府为“保增速下限”必然会采取救市措施，从而释放更多流动性，推动房价继续上涨预期。2008年就是一个现实而严重的教训，当初经济增速与房价开始下跌后，中央政府的救市政策刺激房价快速反弹并远超2008年最高点，一些房价翻番，甚至出现3-4倍升幅，让很多人追悔莫及。
鉴于新一届政府在政策上刻意回避地产调控，同时又推动“城镇化”，再加上“救市”预期以及承诺“收入倍增”目标，人们对通胀的预期非常强烈。当北京远郊楼盘刚开，就出现了恐慌性抢购潮（现在已经蔓延到临近北京的河北香河、燕郊等地）。人们担心，如果现在不买这些已经每平米高达2万-3万元的房子，未来可能永远也买不起。尽管北京市政府采取限价措施，但这和以前任何一种调控措施一样的掩耳盗铃，因为人们为了抢购而主动加价，并签订阴阳合同。这意味着官方公布的住房价格增长数据被严重低估。
地产疯狂背后是“保增长”逻辑
“北上广”等城市的抢购风潮为地方政府提供了一个机会，那就是趁机高价出让土地。今年上半年，一线城市的土地出让收入创下历史纪录。进入9月份以后的“地王”，大都位于城市的黄金区域，政府选择这些地块在这个时候拍卖，无疑会给楼市制造更大的恐慌，引诱人们买房。
这是一个毁灭性的策略，虽然人口众多的一线城市还有刚性需求存在，但地价的上涨会让低购买力群体最终无力承担继续攀升的房价，而很多开发商被这种抢购潮迷惑，投入太多资金用于高价购地，市场供需之间的链条最终会断裂，击鼓传花的游戏总会落幕。事实上，北京的楼市火爆只是一种假象，即远郊低价房需求旺盛，而靠近市区的高价二手房或新盘交易并不活跃，这是北京房价见顶的征兆。
中央政府为何“放纵”地产业疯狂呢？其中一个原因是“保增长”需要，上半年betway必威体育官网 GDP增长逐步回落，新一届政府有保增长的压力，如果再加码调控楼市，会让经济增长雪上加霜。尤其是，在地方政府债务缠身而融资渠道收紧的背景下，土地财政是地方政府更为依赖的收入来源。长期以来，地产投资与政府以土地为杠杆的投资活动是支撑betway必威体育官网 经济最重要的力量。
现在，中央政府开始解除地产公司的再融资限制，据悉申报额高达千亿元之多。这样一来，开发商就可以获得用于购买土地的资金，进一步变为地方政府的土地财政收入，为新的财政刺激项目输血。地方政府不大可能用新的土地收入偿还旧债，因为债务是上一届政府所留，并可以最终推给中央政府，现任政府会将新的资金用于继续投资。也就是说，目前中央政府纵容楼市疯狂，就是默许地方政府通过土地继续增加杠杆保增长。这是一个饮鸩止渴的游戏，暴露了政府“不刺激”政策的虚伪性。
另外一个不干预楼市的原因，可能与betway必威体育官网 政府捍卫资产价格有关。政府担心楼价下跌会刺激资本外逃并进一步打击资产价格，陷入恶性循环，并引起金融危机，造成政治与社会的不稳定，这就是人们常说的“地产绑架betway必威体育官网 论”。但是，在结构性问题导致经济增长乏力的背景下，在汇率、房价上“维稳”，必然伤害实体经济，比如出口业将受打击，通胀威胁会使实体经济进一步萎缩。
房价持续攀升的结果之一就是房租报复性的上涨。在北京，不少普通人月薪至少一半以上用于房租，“群租”现象普遍。商户租金也被大幅提高，推高了服务业价格，出现了商户频繁倒闭的不景气现象。过高的居住和生活成本逼走了很多富有才华的年轻人。而北京上海等一线城市因历史与政治的原因，聚集并垄断了全国科学研究机构、顶级大学、文化机构以及科技文化企业，当年轻人才不能留下而其他地方也没有技术创新机会的时候，不仅会造成人才浪费，这些大城市也会丧失活力。betway必威体育官网 的科技创新与文化创意将因人才缺乏而停滞不前，经济升级转型就是泡影。
尽管新一届政府更加强调“结构调整”的重要性，并采取了审批制度改革、自贸区试点建设等一系列行动，但是，对于地产业的放纵让人们对改革失去期待，因为这暴露了与过去十几年同样的施政逻辑：保增长永远是第一位的，政府不允许经济降速和房价回落。如果说betway必威体育官网 政府在2008年是主动刺激增长，那么，现在则是被动维持增长，但本质上都是以增加杠杆和通胀威胁保增长。
这不仅让市场对结构转型不抱希望，对通胀的忧虑也更加强烈。这也可以解释，为何美国、加拿大、英国等国部分地区房价在上半年被大量涌入的betway必威体育官网 移民推高。人为制造资产升值的假象、通过言论装饰未来，不会带来市场信心的回归，这只是自欺欺人，人们看不到政府逻辑的真正改变。
地产泡沫的日本教训：硬着陆
世界历史上任何一次泡沫，沉浸其中的人们都曾自认为“这次不一样”，现在人们对北京房价亦是如此认为。很多人认为，因为北京是全betway必威体育官网 人的首都，有最好的公共资源，吸引了全国资本涌入置产，因此，不能用北京市民平均购买力来评价北京房价合理性。这种说法与“土地稀缺”一样很有市场，但这两种判断都曾在东京发生过。
在日本地产泡沫吹得最高的时候，日本人相信东京将是日本的“单中心”，很多外地人跑到东京市区购买公寓用于出租，全民看好东京房产吹大了房价泡沫，这和betway必威体育官网 各地的贪官和老板们到北京“囤房”异曲同工。日本当年针对地价与房价飙升的状况，在1987年实施“监视区域制度”，即通过行政介入的方式抑制地价，就像betway必威体育官网 的调控措施一样，这暂时“吓住”了市场，但没能解决地价上涨的原因。
在日本学者分析日本地产泡沫的大量论文当中，在两个原因上达成了共识：其一是长期低利率的金融宽松政策刺激了投机，而该政策的目的正是“保增长（就业）”；其次，土地保有征税过轻助长了把土地房屋作为资产保有的倾向。这些也是betway必威体育官网 地产疯狂的主要原因。
日本地产堆积泡沫的的教训，betway必威体育官网 一点也没有吸取，却对日本泡沫破裂的原因高度重视。亲近官方的学者大都认为，当年日本政府过快提高利率，刺破了房价泡沫，如果更谨慎一点或许就能软着陆。因此，主流观点认为betway必威体育官网 对待房价疯涨不能主动“刺破”，而是想办法软着陆。
这无疑是个笑话，当房价泡沫不太大的时候，不存在硬着陆的可能，但是当泡沫膨胀到足够大的时候，也就不存在软着陆的可能了。因为这时候人们的预期只有两个方向，要么继续涨，要么跌下来。当政府的调控政策不起作用的时候，人们会误以为涨的力量非常强大，但是，当调控政策起作用后，人们预期开始恶化，出现踩踏效应。betway必威体育官网 调控政策一直处于不起作用的状态，所以，人们会预期政府绝不会允许房价下跌，政府的行为实际上为房价上涨做了信用担保。
拖延战术难解稳增长和调结构之间的矛盾
政府不仅害怕房价下跌，更恐惧经济硬着陆，这种只能做多的惯性让betway必威体育官网 政府不知不觉的跌入“渐进式”思维陷阱，即希望以渐进的方式化解结构性问题，所谓“以时间换空间”。这是一种自我欺骗，或者说政府被自身利益绑架而拒绝变革的借口，这种拖延战术只能让结构性矛盾恶化。
过去若干年，betway必威体育官网 经济在“保增长、防通胀与促转型”三者之间和稀泥，希望以“时间换空间”，渐进推动经济转型，结果保增长把时间消耗的越来越少，空间消耗的越来越小，风险也越来越大。这种把改革的主动权让与飘忽不定的未来风险极大，因为，旧制度的惯性往往加深矛盾，而未来变幻莫测，尤其是在全球化时代，betway必威体育官网 难以把握外部的冲击。
betway必威体育官网 政府当前仍然希望在“保七”的基础上推进结构调整，这暴露了所谓“新政”的真实面目，也是市场精英对新政失去期待与信心的原因。要知道，就业稳定（保增长）和经济结构升级换代之间是矛盾的，体现在经济复苏目标与制度改革目标的直接冲突，一个政策不可能同时完成两个相反的任务。
重温历史，可以判断betway必威体育官网 未来的命运。即使美日这些属于真正市场经济与民主政体的发达国家，在经济面临结构性矛盾时，通过渐进式调整的做法也没有成功，而是让形势变得更加糟糕。betway必威体育官网 转型的最大障碍就是政府自身，保增长下的渐进式调整很难实现。
在1980年代初日本经济进入转型期后，面对经济增速的下降以及结构性矛盾，自民党政府确立了“稳定与协调”的原则，其核心就是（为了选票）稳定就业，以丧失快速调整经济结构能力为代价，换取就业稳定，希望通过协调解决结构性矛盾。正是这个渐进式的原则把日本引向了泡沫经济，上演“温水煮青蛙”的悲剧。
上世纪70年代到80年代间的美国滞胀之所以拖延十余年，也是因为用“水多加面，面多加水”的betway必威体育官网 式策略，以至于让滞胀拖延成顽症，只有等到1979年沃克尔就任美联储主席后大幅提升利率，才抑制住通胀，并由里根实行新自由主义变革才让美国走出滞胀。需要提醒的是，在滞胀期间内美国大量资本流向境外。
betway必威体育官网 现在的形势与美国滞胀时期高度类似，病因也相同。betway必威体育官网 如果继续在保增长的路上消耗，最终的结果可能是弹尽粮绝的同时，结构性问题更加恶化，经济忽冷忽热，僵尸企业横行，资本大量外流，政府债务失控，成为一个危险的失败国家。
过去三十多年，betway必威体育官网 经济创造了神话，现在，地产泡沫可能摧毁这个奇迹。如果说上一届政府制造了三四线城市的“空城”以及天量的地方政府债务，那么，现在一线城市地产投资再次爆发以及“强镇计划”，可能会让betway必威体育官网 “空城”遍地开花，再加上人口拐点的来临，这或许是有史以来人类世界最大的泡沫。
