土地使用权的70年大限问题，历来被视为悬在betway必威体育官网 房地产市场的恐怖之剑，如何处理70年大限的问题，攸关几乎所有民众的切身利益，因而备受关注。
然而，最近上海关于土地使用权期满之后由出让人“无偿收回”的规定，再次引发了民众对70年后房子归属问题的新一轮焦虑。据《第一必威体育备用网址 日报》1月14日报道，在上海一则关于国有建设用地土地使用权预申请的公告中，规定土地使用权期满之后，由出让人收回并补偿相应残余价值，更有甚者，甚至在国有建设用地使用权出让预申请须知中明确规定，土地期满后由“出让人无偿收回”的强硬字眼，令人触目惊心。上海的这个规定意味着，土地使用权期满之后，即使你的房子足够牢固，也面临着土地使用权被“无偿收回”之后，房屋“飘荡”无处安放的尴尬，也让法律关于70年大限的设计又倒退到上世纪90年代初。
稍对土地使用权70年大限有所了解的人都知道，由于betway必威体育官网 特色的“土地国有”和“建设用地的出让人必须是政府”的特殊规定，对于70年大限之后，土地使用权如何处理，早在《物权法》立法的时候就引发了广泛的争论。在土地国有的情况下，土地使用权期满之后是自动续展，还是无偿收回，《物权法》最终作了一个妥协各方利益的考虑，《物权法》规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”因为当时关于是否无偿续期，争议很大，为了确保《物权法》早日出台，就选择了搁置争议，模糊处理的立法技术。
然而，模糊的结果就是一而再再而三地引发民众的焦虑。比如，在2009年3月，坊间就流传着一份名为《土地管理法(修订草案征求意见稿)》的文件，这份征求意见稿最受人关注的依然是住宅70年大限后如何处理，而早在这份征求意见稿之前，《土地管理法》的修订稿曾经将之明确为“无偿自动续期”，但征求意见稿却将之抄袭物权法的模糊规定，成了到期后“按照国家有关规定自动续期”，尽管引发了民众的警惕，但土地管理法修订草案征求意见稿也没有违背《物权法》已经确定的土地使用权期满之后“自动续期”的规定，立法并没有出现倒退。
所以，上海的土地使用权期满后，由出让人“无偿收回”的规定，显然是罔顾《物权法》关于此问题的基本规定，也罔顾《土地管理法》修改的事实，直接倒退回1990年国务院颁布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，在这个条例里，首次规定了“居住用地最高年限为70年”，而且还规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”这个规定，充分体现了“公权”和“私权”两种权利在博弈中的不对等地位，也体现了对私人产权的极其不尊重的立法指导思想。历史总是在进步，3年之后出台的《城市房地产管理法》，相对于这个规定，就有明显的进步：房产土地使用权到期，房产所有人必须提前一年申请续期，否则土地使用权将会由国家无偿收回。从1991年到1994年的《城市房地产管理法》，再到《物权法》，在70年后如何处理的问题上，最起码大家就“自动续期”已经达成了基本的共识，上海却置《物权法》与法治的进步与变迁于不顾，引发民众的恐慌，令人匪夷所思。
众所周知，betway必威体育官网 民众对“70年”大限的恐惧，一是基于对高房价的恐惧，无论政府和开发商如何互相推卸责任，一个不争的事实是，高房价离不开高地价的助推，在当前民众对房价和地价都没有任何博弈能力的语境下，用终其一生的收入购置房产之后，还要在70年后续交高昂的土地出让金，这无法让民众不焦虑；二是基于对公权力的恐惧，在betway必威体育官网 历史上的任何一个朝代，私权肯定是要为公权让路的，在公权和私权冲突的情况下，公权显然是神圣不可侵犯的。基于这两点，每一次法律对“70年大限”的完善，都意味着民众要经受一次精神的折磨和制度性焦虑，这是必然的。笔者认为，由“70年”引发的焦虑已经由一个法律事件完全演化成一个影响betway必威体育官网 社会未来的重大公共事件。事实上，只要看看那些屡屡骇人的地王就知道，betway必威体育官网 的土地美名其曰“70年”，却拍出了一个比很多国家的土地永久所有还高的价格，高地价导致的高房价让民众苦不堪言，用终其一生的收入购置房产之后，还要在70年后被“无偿收回”，谁人不焦虑？尽管betway必威体育官网 建筑很多都到不了70年就拆的拆，破的破，但每一次讨论“70”后的问题，民众都要经受一次精神的折磨和制度性焦虑。
笔者最担心的是，政府将“70年大限”之后的续期看成一次地方财政又一个新的增长点，而这种担忧，完全符合地方政府的思维和行为的模式，民众担忧的显然不是70年后自己的房子被政府收走，而是担心地方政府到期后收取高额的“土地费”，这显然是老百姓最无法接受的。而随着10年后，第一批土地使用期限到期即将到来，这已经成为一个不得不在制度上做出合理安排、无法逃避的现实问题。就制度设计的难度而言，其实这是一个最简单不过的问题，拖延或者回避这个问题，绝不是一个明智的选择。我看到有评论说，解决“70年大限”需要大智慧、大勇气，我看没有那么严重，只要政府在制定公共政策的时候变“利从民所谋”为“利为民所谋”，无需什么政治智慧，都足以化解这一焦虑和困局。
但是，考虑到各地的土地资源越来越趋于衰竭，地方政府为了维护土地财政，势必挖掘新的潜力，上海这种明显违法的做法已经透视出地方政府在这个问题上的“试探性举措”，必须引起我们的警惕。对于70年后的问题，必须遵照《物权法》关于“自动”续期的原则和精神，在这个问题上，想无偿收回，让民众的房子飘在空中，或者高价续期，再卖一次地皮，都是民众无法接受，更是betway必威体育官网 社会的稳定所不允许的，如果以此来试探，甚至挑战民意，那就意味着突破了某种底线，后果不堪设想。
由此，笔者强烈建议，尽快启动《土地管理法》的修订，并在土地管理法中明确70年后土地无偿续期的原则，这既是得民心之举，更是贯彻《物权法》的法治原则和精神。政府即使要“有偿续期”，也一定要象征性收费，而不是再一次在民众身上剪羊毛。同时也强烈建议有关部门，对上海的这种明显违背《物权法》原则的做法及时予以纠正，并公开纠错以抚慰民众的焦虑和恐慌。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
来源:南方都市报
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