如果我说betway必威体育官网 房地产的所谓刚性需求已经越来越软，未来几年将难以再“刚”得下去，很多人一定感觉很奇怪，因为尚有亿万家庭在梦寐以求一套像样的住房，高房价所引发的社会不满正如火如荼呢，你怎么能说刚性需求已经软了呢？
在此，我们必须弄清楚两个不同的概念：心理与感情上的需要并不等于经济学意义上有效的需求。了解香港的人都知道，绝大多数香港市民的居住条件都相当逼仄，几代人挤在没有阳台的小屋子里，几乎90%的香港人都有购买大房子的心理需要，但香港人不会把这个叫刚需，因为想要一个东西，想拥有一个东西，并不就是刚性需求。或者这么说，心里想没用，有支付能力的需求才是有意义的刚需。正是在这个意义上，我要说，betway必威体育官网 房地产的刚需已经见顶，在未来相当长一段时间内，都将持续地“软”下去。
人民币升值与通胀的双重夹击
这两个月来，betway必威体育官网 经济的两大关键词就是“升值”与“通胀”。人民币对外升值，对内贬值，这种双面夹击所导致的betway必威体育官网 实体经济成本上升，利润下降，正猛烈地削弱着betway必威体育官网 商品的国际竞争力。而betway必威体育官网 房地产的刚需，也在这双面夹击之下，慢慢融化。
9月29日，美国众议院高票通过了一项汇率法案，根据该法案，美国商务部有权对所谓低估本币汇率的国家征收特别关税，该法案主要目标就是逼迫人民币升值。当然，这一切都在观察家们的意料之中，该来的终究都会来。
除了美国，欧洲的态度也并不缓和，欧元集团主席容克就已经公开表示，人民币币值被低估，这不仅导致世界经济失衡，而且还让betway必威体育官网 出口商获得不公平的竞争优势。其他主要经济体的领导人，在人民币汇率问题上，也基本一致，分歧只在于急升还是缓升的问题。
尽管betway必威体育官网 政府一再表示，人民币没有被低估，汇率问题并不是对华贸易逆差的主因，但实际上，除非是天真到极致的观察者，已经没有人否认，人民币大幅升值，已成定局。一个开放的betway必威体育官网 经济，已经不可能再四面树敌。
betway必威体育官网 人民银行行长周小川近日对媒体的几次表态，也只是不希望人民币升值太快太猛而已。何况，争论人民币是否会升值已经越来越没有意义，因为它已经在快速升值的轨道之上了：仅仅一个多月时间，人民币已升值2%有余。
同样，也只有天真到极致和从不去市场买菜的人才会认为，betway必威体育官网 目前的通胀并不严重。2009年M2高达29.74%的增长，结果只能是物价的飞涨。当棉花涨价50%、蔗糖涨价70%、房价屡创新高之后，还有什么生活品不涨的呢？
投机与恐慌购房不是刚需
或许有人会说，人民币的大幅升值预期，将导致国际热钱的大量涌入，肯定将再次推高包括房价在内的betway必威体育官网 资产价格。另外，在国内，由于通胀的因素，更多人将选择尽早购房保值。这两个因素，都将再次推高房地产领域的需求，刚需无疑将更刚。
实际上，这只是一个非常短期的逻辑。海外热钱涌入博人民币升值的需求，实际上是短期的投机需求，而因为害怕通胀而购房的需求是一种恐慌性需求，这两者都不是真正意义上的刚性需求。
而且，对于这两股近期将明显推高房价的力量，政府也必将有所防范。betway必威体育官网 政府不会轻易地让海外热钱流入炒高房价，坐享升值和涨价的双重暴利！
个中原因，不仅仅是因为这是一场对betway必威体育官网 人的财富和血汗的明火执仗的掠夺，政府更担心的是，如果这些热钱刺激房地产泡沫膨胀到无以复加的地步之后，一旦升值到位，他们不会再和虚弱的betway必威体育官网 经济纠缠下去，将果断斩仓出逃。别忘了，机构永远比小投资者跑得快。当以万亿计的人民币换成美元流出的时候，betway必威体育官网 的外汇储备会急剧缩水，人民币汇率也将盛极而衰，房价暴跌的冲击波将使betway必威体育官网 的金融体系急剧震荡，甚至可能崩溃。
正因为面临这样的局面，在允许新一轮的人民币升值的同时，betway必威体育官网 政府也在房地产调控上面扔出了核武器：继深圳、上海等城市之后，宁波、杭州、福州等地近日陆续颁布楼市“限购令”。即日起，杭州及宁波居民不分户籍，每户只能在本市新购买一套商品住房。
限购令的目的只有一个：避免国际热钱的一进一出在瞬间摧毁betway必威体育官网 金融和经济。
没有实业支撑的刚需
坚信betway必威体育官网 房地产的刚性需求足以将高房价维持下去的人，所持的理由无非是两点：第一是betway必威体育官网 经济将持续高速增长，即使目前存在房地产泡沫，也会因为经济增长而将泡沫填实。第二是未来多年持续的城市化进程，这会使城市土地和房产长期都是稀缺资源，不仅价格会长期上涨，成交量也不愁。
然而，就像“狼来了”的故事一样，过去屡次发生的经验并不一定在下一次就会再次应验，这一两年来betway必威体育官网 经济的种种症候都显示，上述两大支撑betway必威体育官网 房地产信心的因素，很有可能难以为继。
首先是经济增长，在人民币升值和通货膨胀的夹击之下，betway必威体育官网 产品的国际竞争力已经急速下降。
betway必威体育官网 经济是否还将持续快速增长还存有疑问，但betway必威体育官网 经济成本的持续高速增长趋势却已经相当明确了。betway必威体育官网 的企业将不得不负担越来越高的生产成本，原因有以下三个方面：
第一个原因是因为宽松货币和信贷所带来的通胀，企业必须给工人加薪才能保证工人最基本的生活。
第二是因为betway必威体育官网 长期的粗放型生产和增长模式推高了国际大宗商品的价格。
第三个原因往往被人忽视，但这些年却越来越突出，这就是因为国进民退和政府垄断而造成的效率低下和垄断高价，最终也将转嫁给下游的企业，不断推高他们的运营成本。
国有企业和垄断企业的低效率已经在计划经济时代暴露无遗，但凭借着行政力量赋予的垄断地位，他们可以用涨价来维持利润，掩盖自身的低效和腐败，实际是推高betway必威体育官网 经济的运行成本。
出口企业生产商品的成本高了，但又不能对外涨价，因为随着人民币的大幅升值，betway必威体育官网 商品已经不再廉价。还记得在几年前的一波人民币升值浪潮中，居住在北京望京的大量韩国人逃回国内，东莞樟木头的香港人也选择了回港生活，原因很简单，由于人民币升值，betway必威体育官网 大陆的一切都太贵了。世界是平的，消费者会用脚投票。
内外两端的挤压将挤掉betway必威体育官网 企业原本就相当微薄的利润空间，加剧资金从实业领域出逃，加入资产炒作的大军，然而，一个没有实业基础的经济，炒作又能持续多久呢？
通胀可以短期刺激对房地产的恐慌性需求，但由于老百姓的余钱在通胀的蚕食下越来越少，民众用于房地产的可支配收入也是越来越少，刚需自然也就越来越刚不起来了。
数量扩张，戛然而止
另一个阻碍betway必威体育官网 经济继续高速增长的因素还来自于数量扩张很可能已经到头。
麻省理工学院的betway必威体育官网 经济研究专家黄亚生曾对我说，他发现betway必威体育官网 的企业家大多对于提升管理水平没有兴趣，而且就纯粹管理技术来讲，他发现20多年来betway必威体育官网 企业几乎没什么进步。betway必威体育官网 经济的增长的最主要动力来自于开放后betway必威体育官网 加工业的人力成本优势，来自于加工业不断的数量上的扩张，等于不断送民工出国打工。也就是说，这些年betway必威体育官网 经济的增长主要来自于数量上的扩张而不是质量效率上的提高。
而这种基于输出廉价劳动力的数量扩张，也将因为人口红利的枯竭而难以再持续增长。根据betway必威体育官网 的人口统计数据，1990年的新出生人口是近30年来的最高峰，达到了2600多万，此后急剧下降，1991年就剧减到 2008万，而1999年，更是降到了1149万。劳动力资源的枯竭，决定了betway必威体育官网 经济的数量增长模式完全衰退。betway必威体育官网 经济要持续增长，必须致力于质量上而不是数量上的提高，而这样的升级，又高度依赖于政治和法律领域的改革与进步，这更不是一朝一夕的事情。
很多人迷信城镇化所带来的对房地产等的巨大内需刺激。他们相信：betway必威体育官网 的经济增长了，农民都进城了，就能做实房地产泡沫，用发展的眼光看，betway必威体育官网 的高房价不是个问题。
但这却是难以展望的悖论。问题在于，实业难做，超发的货币只能往资本品上投，土地和房价急剧上涨，城镇的生活成本、商务成本就上去了，劳动者的实际生活支付能力下降，已经达到一个不能承受的地步，倒逼推动工资上涨。另外，务工成本涨意味着务农机会成本涨，于是农产品也疯涨。反转过来实业的利润变得越来越薄，更多资金从实体出走，推动着资本品价格更快速度地涨，这是一个自我强化的循环。
在这个逐渐泡沫化的循环之下，betway必威体育官网 的经济增长根本无法做实，想进城的农民也将会被高房价挡在城市之外。低收入群体恨不得逃离城市，回归非商品化的小农生活，这哪里是城市化，分明是逆城市化。最终，还有谁的刚需能刚得起来？
来源:时代周报
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