国庆长假前,有关部委再出重拳调控楼市,专家认为,房地产市场的二次调控,使得房地产开发企业将再次面临资金的压力。
上半程调控未动开发商筋骨
9月29日晚间,国家有关部委分别出台进一步楼市调控措施,其中暂停第三套及以上住房贷款、提高首付款比例至30%及以上、限制购房套数及调整契税等条款,比以往政策更为严厉,因此也被业界视为年内的第二次调控。
楼市二次调控 三套房停贷
上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭称,从国家统计局公布的70个大中城市房地产运行情况来看,上半程调控虽抑制了房价过快上涨,但对开发商来说并未伤筋动骨,尤其在八九月间,各地楼市量价齐升,排队购房现象日渐增多,让决策层不得不考虑“金九银十”传统楼市旺季出现报复性反弹给巩固调控效果带来的不利影响。中原集团研究中心董事程澐也认为,房价再次上涨和地价新高被刷新双重因素加速了本次调控政策的出台。
开发商资金压力继续加大
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍称,此次调控明确提出,对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为, 加大监管力度,如有违法违规记录,要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等,措辞更为严厉。对开发商而言,这意味着一旦违规就将被切断“银根”,强有力的处罚将起到明显的震慑作用。
一家房地产上市公司高管告诉记者,事实上发行股票、公司债券等融资渠道自去年11月以来就已基本关闭了,万科、招商地产、世茂、苏宁环球等多家房企增发方案都已停止。而且房地产企业获取贷款难度也加大。
据介绍,在资金压力下,一些房企已开始加速多元化融资途径,其中,发行海外债券、票据及信托、基金等融资方式被广泛应用。据不完全统计,今年以来,房企海外融资超过900亿港元,远超过去3年的平均水平。
此次调控政策还要求,“重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查”。程澐认为,如果各地加强对此项政策的执行力度,势必对高端住宅项目产生较大的影响,也会进一步挤压开发商的利润空间。
楼市或再次陷入观望期
北京链家地产副总裁林倩认为,新政策在国庆黄金周之前出台,将使第二波观望迅速形成,成交量有可能出现急刹车,很可能成为最近几年来最“冷”的黄金周,市场将再度回归理性。
多家机构分析师也向记者表示,新政策的出台将使得购房者“主动”或者“被动”地陷入观望。政策中关于首套房屋首付30%的规定、关于契税和个人所得税优惠的取消都将增加购房成本,影响购房人的购房计划;而房产税、保障房的增加将影响市场对房价上涨预期,使得购房人主动推迟购房计划。开发商在资金压力下,或不得不再次采取促销手段回笼资金。
杨红旭也认为,这一波紧缩型调控后,房地产市场将再度降温,十月份的市场表现将比九月份差一些。今年第四季度,重点城市的商品住宅成交量估计将比8-9月份略有回落,房价上涨的动力减退,基本上将会以盘整和小幅下跌为主基调。
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