2021年9月15日，恆大深圳總部前聚集的警察和人群（圖片來源：NOEL CELIS/AFP via Getty Images）
【看中國2021年9月18日訊】現在微信群裡全是恆大爆雷、員工圍堵恆大高管的視頻。
這只是恆大的雷之一，甚至金額都在恆大上萬億的負債中佔比非常低。
而恆大的購買者的噩夢可能才剛剛開始。
今天，有數位朋友向我詢問，讓我感覺這個問題恐怕不是那麼簡單。
比如下面這個朋友。
他已經付清全款了，這意味著恆大已經收了全款。
但恆大還沒有交房。
因為在建工程已做抵押貸款，銀行未解押，這時，意味著施工方可能才是房產的權利人。
而施工方可能由多方組成，這裡面既有複雜的合作關係，甚至還有反覆抵押的金融問題。
而在不太規範的地產操作中，施工方往往是帶資入場的，恆大如果沒有付施工方的工程款，那這個房子就不是恆大的。
同時，施工方可能還用在建工程向銀行借了錢，以現在的很多的操作來看起，他可能還放棄了優先權，也就是說存在在建工程抵押的情況下，銀行可能是第一權利人。
這時，僅僅是這個未交房的房子，就有四個可能的權利方，分別是購房者，施工方，銀行，恆大。
我們假設恆大就此倒下，無法付清施工方的工程款，那會發生什麼呢？
這就叫爛尾了。
銀行可能成為房子的權利方，他或許可以拍賣用於回收他的貸款。
但購房的消費者呢？
有可能面臨一個最為痛苦的局面。
就是房子不是你的，也沒到你手上，但你已經付清錢了。
在爛尾工程裡，當事方有政府、開發商、銀行、建築商、購房者。他們之間的關係錯綜複雜，對於建築商來說，開發商不給錢，停建房子是後的選擇，也是唯一的選擇。
實際上銀行、建築商都會十分默契地不贊成將房子蓋完，如果開發商還不上錢，那豈不是成了慈善家了？
建完房子，那消費者要搬進去住，銀行的款呢？建築商的款呢？他們豈不是成為恆大的接盤俠了嗎？
銀行和建築商敢去把住戶從房子裡趕出來嗎？
所以，要出現爛尾情況時，讓他爛著，可能才是銀行與建築總包商的默契選擇。
這個時候，只有一類人是最天真的，那就是購房者。
購房者會認為，房子一定會蓋好。
怎麼可能自己花錢買了房子，最後房子沒到手，甚至還是別人的呢？
天底下哪有這種事？
不要這麼天真，這個世界奇怪的事多著呢，只是你沒經歷過。
購房者的底層邏輯是，政府一定會出手托底。
如果小規模，有可能，如果恆大這種情況，那就不好說了。
在爛尾工程裡，政府能做的大概有四點，分別是直接出錢支持工程繼續，找第三方接盤繼續投入資金開發、協調開發商多方籌措資金繼續開發、司法途徑等。
直接出錢，現實嗎？納稅人為恆大接盤？
找第三方，誰敢接這個盤？他們如何面對總包商的工程欠款，銀行的欠款和購房者的權利主張?
協調開發商籌措資金?
萬億元的窟窿，怎麼籌？
最後一條路，就是司法途徑。
而所有的合同裡，銀行是唯一的債務優先人，甚至總包都得放棄優先權。
購房者想在法律上贏官司，恐怕有困難。
說實話，真正不可理解的是恆大的商業模式。
恆大開發一個樓盤，出了土地的費用。
甚至有可能這個土地出讓金還拖欠著。
比如蘭州市就在七月份向恆大催款，要求他支付拖欠的土地出讓金。
而恆大轉過頭可以拿土地抵押向銀行貸款，同時，他還可以將建房工程外包給第三方，由第三方墊資開發，而第三方建一部分後用在建工程向銀行繼續貸款融資，以解決恆大不能支付工程款的資金短缺問題。
同時恆大開始售樓，購房者在沒有網簽和備案的情況下分期將錢交給了恆大，錢全部進了恆大的口袋。
就這種商業操作套路，明明就是空手套白狼式的高槓桿運營模式，自己需要投入的資金極少，甚至首批土地出讓金都是貸來的。
恆大出的兌付方案中，可以用房子抵欠款。
但如果這個房子是未建好的，未網簽，未備案，在建工程在質押過程中，那其實不是恆大的房子，是總包商的房子。
給你了，是不是能成為你的呢？也許也是個謎團。
即使你能搬進去，住進去，可能以後也面臨著不動產證辦不下來的局面。
如果恆大六折賣房，最後這些房子都是沒有備案，沒有網簽，要收購房者全款的模式，你品，你細品。
能不能品出一絲恐怖的氣息出來。
再將他四五月在員工內部瘋狂融資的行為結合起來，你能不能看到恆大最後的瘋狂？
那購房者要怎麼辦呢？
沒有網簽備案的，馬上去要求網簽要房產證，如果遭到拒絕，就趕快起訴。
一個項目，他土地款沒付，工程款沒付，土地質押了大筆的錢，但他卻收了購房者的全款，他的錢呢？這絕不是簡單的資金鏈斷了的問題。
這些錢到底去哪了？
第一種可能：
多元化投資失敗
比如搞各種項目，恆大汽車類的，投到裡面又沒有產出，虧光了。
第二種可能：
經營不善導致
高槓桿的資金導致資金成本高，內部管理混亂導致成本過高，恆大一直在虧錢。使用各種手段，反覆融資，是地產商追求規模的一種重要手段，在房價節節上升的時候，貸到就是賺到，但在房價下行的時候，這就是災難了。
第三種可能
實際控制人利用各種手段將公司的錢套出，變成自己的錢
這在上市企業裡面不是奇怪的事，大股東把上市企業的現金套出搞死公司屢見不鮮。
第四種可能
整個恆大管理層瘋狂利用各種手段掏空恆大
恆大是一個國企式的企業，內部充滿著官僚主義和大量的職務腐敗。恆大在地產界是一個特殊的存在，他的管理作風獨樹一幟，這個無法評價，但事實就是恆大的員工對公司管理作風一向多有微詞。
或許，上述四種可能同時存在。
我要聲明，在這個時間點，我絕不想看恆大的笑話，我倒是真心希望能完美解決，畢竟無數人的身家與恆大的狀況相關。
但這麼多朋友來問我買了恆大的房子怎麼辦，我得站在最壞的情況為他們考慮。
也許是我多慮了。
但我還是要奉勸所有的購房者，市場中永遠有風險，任何決策都會帶來風險，當你在沒有網簽備案的情況下全款購買，你也應該自負其責。
不管怎麼說，恆大，注定要成為中國房產史上躲不開的悲催一頁。
誰的血淚來書面這一篇，是恆大員工，投資者、供應商、銀行、還是購房者，還是全體納稅人，現在還不好說。
来源:古三古四
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