2020年平均房價收入比就達到達13.2。（圖片來源：Adobe Stock）
【看中國2021年4月24日訊】近日，諸葛找房數據研究中心發布2020年房價收入比調查研究數據：在100個重點城市中，2020年平均房價收入比就達到達13.2。
買房難度排在前10的城市分別是：
深圳（48.1）、三亞（38.1）、廈門（31.1）、北京（30.8）、上海（30.7）、福州（23.6）、杭州（21.4）、廣州（20.7）、天津（19.8）、南京（18.6）。
所謂房價收入比說的是住房價格與居民家庭年收入的比值，房價收入比越高，房價偏離居民收入水平越大，買房難度越高。
比如深圳房價收入比達到48.1，意味著以當前深圳的收入水平，深圳普通居民需要連續48年不吃不喝才能買上一套住宅。或者說，20歲開始工作，普通人需要連續工作到68歲才能在深圳買上一套住宅，而且是不吃不喝。
我們可以整理出幾點信息：
一、深圳的買房難度最大。一方面，這裡金融發達，加上社會軟實力，成為年輕人最嚮往的城市之一。最近幾年，每年都有50萬左右的人口流入，創造了巨大的住房需求。
另一方面，深圳本身土地面積小，1997平方公里的土地容納了超2000萬的人口。拋去小產權房，商品住宅極為稀缺。比如今年首輪集中供地中，廣州首批集中供地達48宗，而深圳僅6宗，可見深圳土地供應緊張。
供需不平衡是深圳高房價的根本原因。
二、買房難度排在前3城市有共同特徵
1、城市面積偏小。比如深圳土地面積是1997.47平方公里，三亞1919.58平方公里，廈門是1700.61平方公里。連北京（16808平方公里）八分之一都不到。
2、深圳、三亞、廈門都是外來人口佔多數的城市。深圳是最充滿活力的一線城市，通過開放、包容的社會氣息吸引人才，而三亞、廈門則是典型的旅遊城市，優美的環境、宜居的氣候格外吸引人。所以，三地房價上漲主要是外地人創造的。
3、空氣良好。今年3月，全國168個重點城市空氣排名中，深圳、廈門排在了前20。而根據歷年的數據看，三亞排名也居前。
4、深圳、廈門的居民負債程度高。我們可以通過住房存款-住房貸款反應一個地方負債程度。通過計算，2019年深圳住房存款為16327億，住房貸款為22409億，淨存款是-6082。2019年廈門住房存款為3121億，住房貸款為5047億，淨存款是-429億，這說明兩地居民購房主要是借為主，槓桿率高。
三、100個重點城市的房價收入比普遍高於國際慣例
按照國際慣例，房價收入比在3-6倍之間是合理區間，但國內2020年百城房價收入比均值就達到了13.2。一線城市是36.6，二線城市是14.8，三四線城市是11.3。
即使是在2020年低房價收入比TOP10城市，也只有鞍山、株洲低於6，其它的房價收入比普遍高於6。
四、國內各城市間房價收入比差距大
100個城市中，房價收入比最高的前3個城市，比值均超過30。而房價收入比最低的前3個城市收入比則在6.5以下，國內各城市間房價收入比差距大，說明收入並不是決定房價的唯一因素，人口不斷流動的城市房價漲跌取決於人口的增減，其次才是當地的收入水平。
五、10個買房最難的城市，南方佔了8個，北方只有2個
全國買房最難的10個城市中，北方只有北京上榜。北京是全國的政治中心、經濟中心、金融決策中心、科技中心。無論是金融還是科技實力都很強，其金融本外幣存款在全國是第一的。所以人才會往北京聚集。但北京太強了，對周邊資源形成吸附效應。加上最近幾年，天津後撤、東北失落，所以北京成了北方一枝獨秀。
買房最難的城市裡，往往不是因為收入下降而導致的，而是因為房價較收入上升過快而導致的。房價上升過快，與社會對其「估值」有關。估值相當一部分是估未來的潛力。
天津買房難，主要原因是居民收入略低，而不是因為是房價過高，畢竟天津樓市均價才2.2萬左右。
最近10年，深圳、杭州等城市崛起主要得益於活躍的民營經濟。
六、買房難度排在前10的城市分別位於京津冀、長三角、粵港澳、海南自貿區、海峽經濟圈等。說明這些城市群人氣的旺盛。
總結：
1、中國的房價收入比偏高，所以未來需要不斷抑制房價過快上升，提高居民收入很關鍵。
2、房價收入比高的城市不意味著沒有潛力，某些時候還說明瞭這裡人氣的旺盛。
3、在人口持續流動的城市，居民收入並不是房價的決定性因素，而主要在於人口的增減，這是最近10年全國樓市一二七分化的重要原因。
一二七分化，即：全國20%的城市上漲，70%的城市走平，10%的城市下跌。20%的城市會上漲，它們集中在省會城市、計畫單列市、經濟特區、國家中心城市、直轄市及上述城市的周邊縣市。
