【看中國2020年8月3日訊】好久沒有談中國樓市的話題了，最近樓市的大事情也不少，我們挑一些有影響力的事情，通過邏輯將其內在的關係串起來，集中和大家一起分析一下。讓大家最中國整體宏觀經濟蕭條下的樓市現狀和未來走勢，有一個清晰、深刻的認識。
一
關注樓市的人，一定會察覺到，進入7月以來，樓市的局勢突然毫無徵兆地嚴了起來，對房價的嚴打可以說不留餘地，毫不手軟。
前段時間，號稱「房價神話」的深圳，迎來了史上最嚴苛調控新政，全國購房者被高位攔截。比如，新政第一條的殺傷力就非常大：入戶滿3年且社保滿3年才有購房資格，非深戶要5年社保。據說很多正準備成交的人，因為這條政策一下被卡在了購房資格的門外，只能臨時放棄購房計畫。我看到網上一個中介售房人員說的，帶客戶從龍崗到落戶看房，結果走在半路上，政策出來了，買房客戶喪失了購房資格。當然這次調控在夫妻離婚、首付比例、抽籤順序等各方面都更加嚴格。
此次政策出臺，對市場影響非常大。6、7月份上車的購房者雖然慶幸上了車，但也大概率踩在了高點。這次還未上車的購房者，大部分喪失了購房資格。準備換房的業主，只能被迫降價尋找接盤俠。
而這次調控，效果也是立竿見影，短短半個月，深圳樓市已經從勢不可擋的上漲，轉變成下跌了。剛剛出來的數據是，7月份深圳二手房掛牌價是下跌的，同時掛牌量在上漲，這都是「牛冠宇宙」的深圳房子轉涼的信號。很多機構和專家預測深圳二手房會迅速冷卻，房價震盪回落，可以參考2017年「317」調控之後的北京樓市走勢。所以，這波調控算是擒賊先擒王，對深圳樓市的打擊是非常厲害的。
深圳調控之後沒幾天，隔壁的東莞也出臺限購加碼政策，購房通道同樣被封鎖。幾乎與此同時，浙江的杭州、寧波，江蘇的南京，這幾個房價熱門的城市，也都出臺了樓市新政，加碼限購，提高購房門檻。尤其南京出臺的「寧九條」，從九個方面圍追堵截房價，對市場造成了巨大影響。
對於現在的樓市，可以說中國政府在「房住不炒」的政策下是窮追猛打的。只要哪個城市的房價敢上漲，必遭調控重擊，這遠比2018和2019年還要嚴厲得多。
緊接著7月24日，副總理韓正召開房地產工作座談會，強調要「時刻繃緊房地產調控這根弦」。有10座城市被點名參會，分別是北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、瀋陽、成都、寧波、長沙。
中央喊10城開會，事無鉅細安排了下半年房地產市場工作部署。懂行的人都知道，之前是住建部主持會議，這次直接上升至正國級規格，背後意味著什麼。會上基調重提，再三強調三大方針：1、堅持房住不炒；2、堅持經濟脫鉤房地產；3、堅持「三穩」戰略。
今年，房價漲幅一度超越深圳的東莞相當自覺，連夜就升級調控措施，提高非東莞籍人口的購房門檻，限購還從新房擴大到二手房，徹底堵上了短期炒房的機會窗口。第二天，央媒經濟參考報就刊登了大頭條，《必須及時消除樓市運行中的異象，有效扭轉市場紊亂預期》，文中狠批房價帶來的副作用，堅持實業興邦戰略。
多城出臺調控新政，外加會議以及輿論導向，這一連串的操作，的確把人看懵了。要知道這在平時，一條大新聞就會對市場輿論造成巨大影響，何況是接二連三的信息轟炸。這些都在昭示，新一輪調控升級在路上了。
民間向來很懷疑房地產調控的定力。近20年來的房價曲線堅定了中國老百姓們的信仰：宏觀經濟下行壓力越大，就越有可能放鬆調控、刺激房地產。但上半年經濟陷入負增長，中國意外沒有刺激房地產，反而還展現出絲毫沒有減弱的調控決心。
進入7月下旬，多個中央部委更是對樓市密集表態：7月16日，國資委就強調「持續加強對金融、房地產等高風險領域的項目監管力度。」7月20日，銀保監會的年中工作會議要求，「堅決防止影子銀行死灰復燃、房地產貸款亂象回潮和盲目擴張粗放經營捲土重來。」7月22日，連最高法都出手，發布相關意見防範炒地炒房投機行為。
這樣的調控太不一般了。所以，今年的樓市事情會非常不簡單。因為7月份，很多城市已經結束了小陽春，成交開始走下坡路了，沒有理由這麼嚴打房價，況且疫情當頭，地方經濟是需要房地產拉動的。沒有房地產啟動，今年GDP增速數據怎麼會好看呢？
換句話說，政策為什麼不在5-6月份樓市最火爆的時候出臺，偏偏要選在7月份，是不是有些後知後覺？為什麼樓市會在7月嚴打，其實是有信號的。
二
最近幾個月，有一個詞火了——「內循環」。
5月中旬以來，中共高層在政治局常務會議、陸家嘴論壇、企業家座談會等多個場合反覆提及：「形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局」。特別是6月18日，劉鶴在第十二屆陸家嘴論壇會議召開時分析完國內外局勢後把這句話說出來之後。而這句話，其實最早是習近平在兩會的講話中說出來的，當然他是小學水平，是想不出這樣的表達的，應該都是王滬寧按照他的意思給包裝出來的。所以，內循環應該是中共高層的共識。
「以內循環為主」這出其不意的一招會打開什麼樣的經濟格局？很多人感到很茫然，我們甚至還能強烈感受到社會上的聰明資金都在焦急尋找「內循環」的方向。其實說白了，這個經濟內循環，就是一個生產、交易、消費都在一個經濟體內的模式，自產自銷，自我封閉的一個經濟系統。
一般來講，內循環經濟都出現在經濟比較薄弱的農業大國，例如在改革開放之前的中國，就是自產自銷的內循環經濟模式。但是工業時代到來後，內循環系統都崩潰了。為什麼？
就像一個小鎮裡開了一家包子店，剛開始包子是手工製作，因產量有限，包子做多少小鎮居民能吃多少。但是引入機器化生產後，產量暴增，開始出口給周邊的小鎮。小鎮之間貿易往來密切，經濟繁榮。內循環經濟結束。
但天有不測風雲，突然有一天，小鎮之間因為某些問題產生了矛盾，甚至打架鬥毆。各個鎮子為了保護居民，決定結束小鎮之間的貿易往來。小鎮周邊圍起了高高的柵欄，進不來出不去。這時候最慘的就是包子店，面臨的最大的問題就是產能過剩，這麼多的包子到底賣給誰？欠銀行的貸款也還不上了。
不止包子店，服裝店、玩具店、鞋店等等生產的東西都賣不出去，都還不上銀行的錢，銀行開始倒閉，從而引發了小鎮金融危機：破產倒閉潮！其實道理就是這麼簡單。所以，要想真正實現經濟內循環，核心就是要解決產品過剩，解決消費的問題。而解決產能過剩的法門，只有2個。
一是把過多的產能輸出到其他國家。但我們只要稍微看一下數據就知道不可能，今年上半年貨物出口額7.7萬億人民幣，同比2019年上半年的8.0萬億人民幣，小幅萎縮了3.2%。而關鍵是目前國外的疫情還沒有得到有效的控制，作為中國主要的出口市場美國的疫情是越來越嚴重了。7月30日剛剛公布的美國第二季度的GDP下降了32.9%，創下了上世紀40年代以來的最大降幅。美國的消費受到限制，中國的出口將繼續萎靡。同時，日本87家企業開始撤離中國，美國政府前幾天也在投資科達的醫藥製造，並正在計畫將醫療產業鏈撤離中國，未來其他的產業也都會跟進。美國日本歐洲一旦都自給自足了，中國的出口還會更慘。那麼，中國這麼龐大的過剩產能怎麼辦？所以，要想經濟內循環，單純不依靠出口肯定是行不通的。
二是提高消費者的購買力。讓小鎮居民有足夠的錢，足夠的消費意願，去主動消耗小鎮工廠生產的所有高中低端產能。2020年上半年，中國社會消費品零售總額17.2萬億人民幣，同比2019年上半年的19.5萬億，萎縮了11.8%。國內的終端消費市場其實已經呈現萎縮之勢長達三年之久了，其原因在於房地產市場對居民收支結余的吞噬比例已經超過百分百了。
在這種情況下，必須限制房地產這個資金的黑洞，讓居民的消費力從房產轉移到其他工業品上，才能有助於推動內循環。也就是說要堵上炒房興邦的路，嚴控房地產對社會資金的虹吸效應，釋放老百姓的購買力，這是「內循環」的關鍵一招。相反，如果消費萎靡，就別想搞「內循環」了。
數據顯示，從2008年開始到2018年，中國居民槓桿率從17.9%上漲到了53.2%，2019年一季度，居民槓桿率繼續提升，達到了54.3%，其中個人住房貸款佔住戶部門貸款總額的50%以上。
10年前，我們可能用每月收入的30%去做月供，而現在大多數家庭則用50%以上的收入去還房貸，再減去一定的儲蓄，能拿出來消費的資金屈指可數。所以說，當下中國居民明面上房子挺多，但都是紙面財富，實際上能拿來消費的流動資金，大家心知肚明。以此來看，房價高壓下的消費者市場，根本無法支撐起經濟內循環。
高房價之下帶動不起經濟內循環，那會怎麼辦？（圖片來源：Zhao jiankang/Adobe Stock）
看到這裡，你應該明白了，為什麼6月18日之後，房地產市場上會爆發出這麼多打壓房地產的調控政策。總結一句話就是：「樓市不壓，消費不起，內循環經濟無望」。
我們再來看看7月份被調控的城市：深圳、東莞、寧波、杭州、南京，這幾個城市一點兒都沒被冤枉。萬人搶房搖號，茶水費，假離婚……炒作氛圍實在太濃。尤其是深圳的業主，聯手哄抬房價，每個小區一個房價聯盟群，每天盡想著如何提升小區房價，包裝、營銷、輿論借勢，無所不用其極。只要有人敢拉低小區掛牌房價，就成了全小區業主的公敵，有的小區還有不堪入目的懲罰方式。
中國樓市真是要多瘋狂就有多瘋狂。這樣畸形的炒作型市場，被史上最嚴調控政策嚴打，只能說咎由自取。如果任由房地產繼續狂飆猛進，一輪接一輪的房地產消耗，遲早會掏空百姓錢包裡最後一點錢。而且，現在國際形勢風雲變幻，如果房價再猛漲上去，泡沫會失控，一旦資本轉移達到臨界點，樓市就越容易崩塌。日本「失去的二十年」的教訓並不遠，中國如果發生樓市坍塌，後果比日本還要嚴重十倍。這也是為什麼中國政府進入7月份以來瘋狂打壓房地產的主要原因。因為擔心玩砸了，最終空中解體。
三
但是在工業時代，「倒」回來啟動內循環絕非易事。中國幾乎有佔內銷45%的商品是出口到國外的。如果這些商品全部出口轉內銷，在國內市場銷售，大家想想，國內的企業要倒閉多少？又有多少人要失業？
種種跡象表明，當下為了實現經濟內循環，提振消費將成為頭號目標，未來房價大漲的可能性直接為零，任何城市都不可能挑戰「房住不炒」的底線。但從目前的針對措施來看，中央並不想徹底把樓市送入寒冬，是允許房價「理性上漲」的，前提是禁止炒作，全靠剛需驅動。
例如，2020年上半年的北京市場就是很好的案例。在2017年「317」新政調整三年後，北京迎來了剛需購房反彈的高光時刻，房價有一定的漲幅，但沒有炒作氛圍，而且主要表現在好的地段和好的物業上。
接下來，在中央調控大手的打壓下，樓市會異常殘酷，城市到了真正比拚底層剛需購買力的時候了。
但是，剛需的購買力最終受限於就業情況，而就業受限於什麼呢？受限於出口、消費和投資。從今年上半年的情況來看，這三個數據都是相當慘淡的。伴隨著美國、日本等一條條產業鏈的撤離，中國的失業問題已經在集中爆發了，都失業了，都在裁員減薪，哪裡有房地產的剛需購買力呢？同時，收入下降或者喪失，哪裡有錢還房貸車貸呢？這也是為什麼今年以來法拍屋暴增的主要原因。因為斷供導致二手房市場的甩盤量越來越大。其實，今年以來很多城市的二手房掛牌量都是翻倍的。一方面沒有購買力，一方面是拋盤的增加，房子是不是會像馬雲說的進入如蔥的時代，大家可以判斷。
所以，未來房地產是肯定不要作指望了，不管是為了經濟內循環政府嚴厲打擊，還是老百姓的購買力，根本都支撐不起來未來樓市的上漲。同時，不要以為樓市不漲了就有購買力，那也是在做夢！我只說兩件事情。
前幾天曾提到有24個中國人偷渡到越南去打工，打工的企業正是這次80多家日本撤離企業之一的夏普。而前兩天，又有幾個人計畫偷渡出去打工，這次是先去的緬甸，被抓住了。以前中國人偷渡歐美，現在居然都偷渡東南亞，大家可以想像一下中國的經濟已經惡化到了什麼程度……
順便再提一下，這幾天中國大陸開始推行「一村一警」制度，身穿警服，佩戴裝備進行點對點維穩！開始給全國400萬輔警定級授銜，薪資普漲，入編入警設「綠色通道」，其實就是給這400萬人提高了待遇，是政府在加強警力的一種體現。而今年前兩個季度，中國就業非常差，到處裁員減薪，但是有一個行業就業非常好：安保新增就業329萬人。
大家想想，為400萬輔警加薪，招329萬安保，這是準備幹什麼？再加上數以億計的電子眼，天眼天網工程越來越強大了，1984式社會是不是越來越近了？！
所以這樣看來，內循環下不僅房子沒有指望，你基本的工作和基本的人身自由也沒什麼指望了，倒退到改革開放之前的狀態是完全有可能的。計畫經濟、供銷社、合作社、票證、戶籍加強版，這些都是典型的特徵。因為現代社會，沒有一個國家是可以內循環的，就像沒有一個人可以靠吃自己拉出來的、喝自己撒出來的維持生活一樣。
但是，不要認為進入內循環這個政權就會完蛋。不信的話可以參照北朝鮮，基本不和外界來往，就算餓死幾百萬人，政權也「穩」如泰山。所以，內循環完蛋的不是權貴，而是那些富人、中產和底層的民眾。
因此，暴風雨注定會來得越來越猛烈，要做好準備！
責任編輯:宇真
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