中共中央經濟會議確定2018年樓市調控方向

原文標題:2018年的樓市調控方向昨天確定了!

作者:齊俊傑 發表:2017-12-22 09:37
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【看中國2017年12月22日訊】中央經濟工作會議閉幕了,大家都在等著看對於明年經濟工作的最高定調到底是什麼,其中大家最關注的還是房地產政策。這次會議把住房租賃市場建設給明確了出來,而且細化到保護租賃利益,支持專業化機構化發展,可以預見,租賃市場建設將在2018年有大的發展。更多的各類租賃住房要全面發力建設。

上海、北京、深圳都提出了明確的租賃住房建設計畫,分別對應70萬套,50萬套和30萬套,租賃市場建設將成為限購、限價、限貸之後的全新的樓市調控方式,這個事今年主要提出,明年開始將全面落實。

之所以要把住房租賃的事情單拎出來,是因為租金負擔已經相當沈重,特別是大城市,前一段時間有份統計報告,說在北京的房租收入比已經高達了58%,一個家庭月收入的6成都交給了房東,深圳達到了54%,上海達到48%,這說明在這些一線大城市的住房相對緊張,導致出租房緊張。所以價格才會漲到極限值。要知道租房家庭,相對於自有住房家庭來說,收入偏低,所以對於價格更加敏感,50%-60%的收入都交了房租,剩下的錢就會讓生活相當拮据。

但另一方方面,房租跟這些大城市的房價去比較你會發現,房租回報率只佔到房價的1%-2%,換句話說,房東把房子拿來出租,他實際上是賠錢的,甚至不如他把房子賣了去存定期,所以在當前的市場狀況下,指望房東大幅降低房租也是不現實的。唯一的辦法就是由政府來統籌安排,增加各類租賃住房供給,用外力打破這種僵局。

中央經濟工作會議閉幕了,大家都在等著看對於明年經濟工作的最高定調到底是什麼,其中大家最關注的還是房地產政策。這次會議把住房租賃市場建設給明確了出來,而且細化到保護租賃利益,支持專業化機構化發展,可以預見,租賃市場建設將在2018年有大的發展。更多的各類租賃住房要全面發力建設。
2018年中國樓市或增加各類租賃住房供給。(圖片來源:Getty Images)

在上海我們看到,上海為了建設租賃市場,已經把土地成本大幅降低,很多地塊的樓板價已經降到了1,500元,這比15年前的價格還要低,土地幾乎白送就是要降低開發成本,從而提供更加廉價的租賃住房。這種房子供給多了,就會對現在的租房價格體系造成衝擊。迫使個人房東降價加入競爭。

租房市場建設,就是房地產長效機制的重要組成部分,是真正踐行房子是用來住的不是用來炒的這一原則的有力保障,畢竟賣出去的房子很有可能空置,而租出去的房子肯定會有人住,所以要把土地和精力都用於更有效的租賃市場建設上來,如果說1998年開始的一次房改讓大家從租房分房到買房,那麼2018年開始的二次房改,很可能逐漸讓大家從習慣買房再回到習慣租房的軌道上來。

即使在歐洲和美國,也有超過30%的人是終身租房的,但在中國,自有住房率超過了9成,租房比例非常低,只有在幾個重點大城市這個比例才跟國際水平接近,但剛才也說了,租金收入比又奇高無比,嚴重壓縮了大家的生活品質。所以租賃市場發展不健全,都把大家推向了購房市場,這也變相成為了推廣房價的一個因素。

現在我們就是要多手段並行,用多種方式供給,來解決大家的剛性需求,政府公租房,開發商自持物業租賃,集體建設用地租賃,甚至政府共有產權房,這些都已經撲面而來,2017年剛剛提出,很多項目都在加緊建設,2018年會陸續上市推出,屆時將會極大的緩解需求。

試想一下,政府租給你的房子,或者開發商租給你的長租房,可以穩定你10年甚至更長的穩定住房的預期,再配以子女教育以及存放戶口等各種福利,很多人可能會就此打消購房的念頭。畢竟現在同樣一套買房的錢,存在銀行吃利息都夠一輩子租房用了,隨便買點理財,能達到2倍房租的收益。如果要能用利息解決的事,何必要動用本金呢?

更何況租房你可以隨著工作而調整居住地,而購房買賣一次成本巨大,一套房子也根本用不了50年。實際上現在房子的建設質量30年後,就基本成危房了。現在買房的唯一理由就是房子在漲價,如果房價不漲了,那麼買房也就徹底沒有理由了。那麼房價為什麼還要漲呢?說明有人還要必須買,如果租賃市場和保障房市場建設好了,讓這些必須買的人,不那麼必須了,這事就會發生預期的根本逆轉。

剛需的人不那麼著急了,那麼樓市的流動性將會進一步降低,另外之前也說過,用新型的供給,將現在還有住房需求的剛需接到另外一個伺服器去,那麼這個伺服器,就變成了一潭死水,相當於財富之門已經關閉,為以後房地產稅的推出,做好最後的準備。

《人民日報》刊登了財政部部長肖捷的署名文章,其中提到房產稅要按評估價徵收,一度被視為房產稅即將提速的明確信號,但是晚上的中央經濟工作會議並未再次提及房產稅,說明房產稅不再明年的經濟工作重點之列,按照計畫房產稅將在2018年提出,2019年完成立法,2020逐步開始實施。所以可以有期待,但也不要期待太高。

綜合來看,整個房地產市場在2018年可能會迎來巨大的變化,之前的商品房建設將被大量的租賃住房建設和棚戶區改造所代替,一線大城市由於供給增加,價格將繼續回落,租金在供給增加和人口減少的雙向壓力下,明年將開始逐漸回落,中高端整租市場將幅度比較明顯,合租低端住房則價格會相對堅挺。二線城市基本停漲,會有新的調控政策出臺,庫存告急的地方,還會保持價格堅挺,而三四線城市會明顯分化,棚戶區改造繼續加碼的地方,房價可能還會繼續漲,但二手房的流動性會繼續下降。房地產成為一個吸收財富的海綿,很多錢進去了,就再也出不來了。



責任編輯:辛荷

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