【看中國2016年06月16日訊】最近這些天，國內市場一連串的消息和數據證明，大陸樓市的這輪「政策牛市」已經到了尾聲。
據6月14日的「澎湃新聞」報導：一位不願具名的開發商近日透露，包括國資委在內的多家監管機構，對央企開發企業約談，口頭下發通知，要求收斂在土地市場的追高拿地行為。上述開發商表示，各家企業不同，被約談的央企、國企開發企業都有，主要由所屬的監管機構約談。
其實，早在6月8日深圳光明新區「A646-0059」地塊拍賣中，就讓人察覺出了異常：這次拍賣雖然產生了深圳有史以來的總價地王（140.6億元），但成交的樓面價只有2.76萬元，遠低於此前市場預期。在拍賣現場，雖然出現了國企，但數量不多，舉牌顯然不如6月1日在上海顧村地塊中的表現積極。
隨後，在6月13日的杭州「味精廠地塊」出讓中，參與競買的開發商出現了大量央企，包括信達地產、中鐵建、葛洲壩、華潤、保利等，但最終溢價率只有37.34%。
深圳和杭州突然出現的新情況，印證了澎湃新聞的報導，看來央企在土地拍賣中的確收斂了很多。此外，6月13日中國國家統計局公布的5月份房地產銷售情況，也從另一個角度證明了拐點的出現：
中國大陸房地產開發投資增速圖（網路圖片）
上面這張圖為「全國房地產開發投資增速」，可以看出1到4月的數據明顯形成了一個頂部，最新的數據已經開始下滑。
全國商品房銷售面積及銷售額增速比較圖（縱軸為百分比，網路圖片）
上圖為全國商品房銷售面積和銷售額的同比增速，藍線為銷售額，黃線為銷售面積，兩個線的差距拉開，意味著房價在上漲，銷售同樣的面積換來了更多的銷售額。
可以看出，無論是銷售面積和銷售額，都在5月出現了較大下滑，頂部已經明顯走了出來。
全國房地產開發企業本年度到位資金增速（網路圖片）
上圖為開發商資金到位增速，主要由開發商國內貸款和購房者的按揭款支撐，可以看出，5月跟4月是持平的，因為房地產交易期比較長，帶有一定滯後性。估計到6月份，就會出現顯著下滑。
中國國家統計局的數據還顯示： 5月末，商品房待售面積72169萬平方米，比4月末減少521萬平方米。其中，住宅待售面積減少721萬平方米，辦公樓待售面積增加7萬平方米，商業營業用房待售面積增加105萬平方米。也就是說，這輪政策牛市的確起到了一定的去庫存作用，主要體現在住宅上。至於寫字樓和商鋪，庫存量繼續增長。這兩類產品，投資者要非常小心，因為它們不是剛需，不帶學位，首付比例高，投資門檻高，受網際網路衝擊大。
射人先射馬，擒賊先擒王。引領中國樓市上漲的，主要是一線城市和二線熱點城市，而在這些城市最能帶來恐慌、刺激購買熱情的，就是不斷產生的地王，特別是無厘頭的郊區地王。
而最有條件製造地王的，就是央企。如果央企拿地熱情被抑制，被呵止，那麼樓市必然將降溫。事實上，央行也在踩剎車，M2增速已經下滑到了12.8%，未來幾個月會繼續下滑。據央行自己的估計，到9月才能回升。如果央行真的有這種定力，那麼市場利率必然有所回升，這對於樓市降溫是有利的。
總之，筆者的判斷是，這輪房地產的政策牛市已經走向尾聲。但利率仍然比較低，流動性會不會收緊很難說（央行這樣說，未必能這樣做到底）。也就是說，政策在微調，而沒有反轉。
一線城市和二線熱點城市的樓市，將進入震盪觀望期。這時候，剛需者可以出手。至於投資者，可能需要再觀望一個季度或者更長時間，才能決定。但有顯著人口增量的大城市，從長遠看，房價仍有可能繼續回頭上漲。原因很簡單：第一，有人口增量；第二，也是最關鍵的：貨幣超發問題很難解決。
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責任編輯:靖曄
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