鐵嶺新城區一塊為本山傳媒「預留」已久的黃金地塊，居然以6.8億元的價格由鐵嶺市園林管理處競得，而後者僅為鐵嶺市財政局全額撥款的副縣級事業單位。在這一明顯不符合市場常規的土地出讓背後，是一出土地代持的「二人轉」：鐵嶺新城業績承諾迫在眉睫，已等不及本山傳媒出手，有關方面才出此招。
不過，本山傳媒的不見兔子不撒鷹亦有緣由：近年來，鐵嶺市新城建設與人口導入的脫節，導致房地需求嚴重不足，大量樓盤緩建或停建，且當地財政收支倒掛也日益嚴重。雖有鐵嶺市財政局的鼎力支持，鐵嶺新城2013業績有望因此「達標」，但，一個沒有實際需求的土地市場能「繁榮」多久，建立在此基礎上的上市公司又能良性運營多久，需投資者審慎考慮。
沖業績保承諾 巨幅土地倉促成交
對此次拿地的合規性，有說法是，園林管理處原計畫專設公司運作上述項目，但該公司尚在註冊中，眼看鐵嶺新城的業績承諾大限將至，不得已才由園林管理處直接出面，倉促摘牌。
昨日，在深交所互動易上，有投資者詢問「踉蹌」達到2012年業績承諾目標的鐵嶺新城，一季度是否有供地計畫。對此，公司回覆，鐵嶺新城區凡河以北地塊均已平整完畢，隨時可供出售。可公司沒有回答的問題是——誰來購買這些土地？
蛇年春節已過，「小品之鄉」遼寧鐵嶺仍冰寒料峭。位於鐵嶺市南部，緊鄰瀋陽瀋北新區的鐵嶺新城，似乎還在節日氛圍中休憩，鮮有人跡。鐘山路、衡山路等核心街道兩側，隨處可見已建好卻大面積空置的住宅樓，矗立在白茫茫的大地上。
「現在，新區的人已經多一些了。2011年時，為應付檢查，有關部門的職員甚至被要求到馬路上‘散步’，弄出人來人往的樣子。晚上，還要求樓房開燈，保證新城的亮燈率。」一位鐵嶺市民對記者稱。
但就是這樣一個入住人口嚴重不足的新城區，仍在高歌猛進地出讓土地。直接受益者，則是鐵嶺市財政局實際控制的上市公司——鐵嶺新城。
2011年11月，鐵嶺新城大股東鐵嶺財政資產經營有限公司在重組時承諾，其注入上市公司的鐵嶺財京在2011、2012和2013年度的淨利潤分別不低於6.31億元、6.78億元、7.39億元。若未實現上述承諾，重組方將依據相關協議約定進行補償。而鐵嶺財政資產經營有限公司實際控制人為鐵嶺市財政局。
2011年，主營鐵嶺新區土地一級開發的鐵嶺財京順利實現業績承諾，但在2012年，鐵嶺新城前三季度僅實現淨利潤8740餘萬元，全年淨利潤目標岌岌可危。
就在大限將至的去年12月中旬，鐵嶺市國土資源局發布2012年第9號土地出讓公告，共涉及鐵嶺新區14幅地塊，總地價超過10億元。鐵嶺新城股價在此前後大幅上漲，因為若這次大規模的土地出讓順利完成，其子公司鐵嶺財京高達6.78億元的年度業績承諾就能兌現。
「這麼多土地能拿出來不稀奇，關鍵是在當地並不景氣的房地產市場環境下，誰會來拿這些地。」一位長期關注鐵嶺新城的投資人士在去年底看到10億元土地出讓的公告時稱。
但到了2012年的最後一天，鐵嶺市國土資源交易網公布了出讓結果，14幅地塊由三家單位競得。其中，成交金額最大的一組地塊的競得方為鐵嶺市園林管理處，總額超過6.8億元，地塊面積15.2萬平方米，容積率上限高達6。其接近300萬元/畝的價格創下鐵嶺新區年度最高土地出讓單價，地塊用途為文化設施和娛樂康體，位置是鐵嶺市環保局西側。
由此，今年2月5日，鐵嶺新城「欣然」宣布，受益於子公司鐵嶺財京主營收入的穩定，2012年公司營業收入13.97億元，營業利潤8.7億元。
然而，仔細觀察這「扶大廈於將傾」的土地大單，其幕後隱現政府「拉郎配」的推手，匆忙推地、力保承諾，人為調節上市公司業績的色彩濃重。
「園林管理處屬事業單位，應不具備直接的房地產開發資質，因此其拿地合規性可能有些問題，一般，政府部門在出讓土地時首先審查的就是公司資質。」中國房產信息集團分析師付琦表示。
對此次拿地的合規性，市場有說法是，園林管理處原計畫專設公司運作上述項目，但該公司尚在註冊中，眼看鐵嶺新城的業績承諾大限將至，不得以才由園林管理處直接出面，倉促摘牌。
此外，戲劇性的是，「9號公告」的另兩組成交地塊也有令人不解之處。出讓結果顯示，除環保局西側一組地塊外，另12幅地塊分為兩組，其中新區實驗中學北5幅地塊由鐵嶺翔美房地產開發有限公司競得，總地價超過1.72億元；鐵嶺市高級中學北7幅地塊由鐵嶺日盛房地產開發有限公司獲得，總價超過2億元。
頗為蹊蹺的是，兩組地塊公布的位置相互矛盾。其南北邊界相同，均為鴨綠江路以南，嘉陵江路以北，但東西邊界一個是「衡山路以東，華山路以西」，一個卻是「衡山路以西，華山路以東」。據鐵嶺新城相關人士給記者的解釋，可能是部分道路為環路或彎路。但據記者勘查，衡山路與華山路為基本平行的直路，其中，市高級中學北地塊邊界與實際地況相符，如公告所稱的實驗中學北地塊邊界不存在。最有可能的情況是，公告將華山路西側的道路誤寫為衡山路。「我們更願意相信這是一次筆誤，而不是虛構地塊。」一位投資者稱。
本山傳媒按兵不動 土地代持「二人轉」救場
在這一新城「黃金地塊」上，記者看到已有小樹苗成片栽種。鐵嶺市園林管理處工作人員已進場工作。不過，據他們介紹，園林管理處絕不是地塊最終主人。「地塊是給本山傳媒預留的，我們只是代為管理。」
一個不具備房地產開發資質的副縣級事業單位，何以拿出6.8億元參與經營性建設用地招拍挂？
資料顯示，鐵嶺市園林管理處隸屬鐵嶺市住房和城鄉建設委員會，主要負責鐵嶺市園林綠化的規劃、建設和日常養護。相關工作人員告訴記者，管理處日常運營資金，比如樹苗購買等，都由市財政局統一批復和撥款。而鐵嶺市財政局正是鐵嶺新城實際控制人。
那麼，對於這塊價值不菲的「寶地」，園林管理處究竟作何打算？為此，上證報記者進行了實地探訪。
鐵嶺新城的地圖，呈標準的「扇形」。鐘山路南端為扇柄處的「鑽石廣場」，這裡彙集了當地眾多政府機關：鐵嶺市政府、鐵嶺縣政府、市規劃局等一字排開，棟棟大樓屹立在金沙江路北側，南臨如意湖，蔚為壯觀。而鐵嶺市園林管理處競得的地塊，就毗鄰上述行政核心區，馬路對面就是鐵嶺市財政局辦公大樓。
在這一新城「黃金地塊」上，記者看到已有小樹苗成片栽種。鐵嶺市園林管理處工作人員已進場工作。不過，據他們介紹，園林管理處絕不是地塊最終主人。「地塊是給本山傳媒預留的，我們只是代為管理。」一位被介紹為管理處領導的人士告訴記者。
據該人士介紹，鐵嶺市政府與本山傳媒就投資事宜接觸已久，這一黃金地塊也一直為本山傳媒預留著。「但本山傳媒一直沒有明確具體開工計畫，地塊又不好閑置太久，政府就讓我們管理處先種些花木。我們給財政局報了幾個種植方案，局裡批了投資較小的一個方案，可能是本山傳媒快出手了。」
這位負責人所不知道的是，園林管理處進場種樹，美化閑置地塊的同時，已經成了地塊的名義主人。當記者詢問管理處是否會自己進行房地產開發時，該人士稱絕不可能。
此後，記者又來到鐵嶺市規劃局，專門負責新城項目審批的王處長證實，上述地塊確實是為本山傳媒預留，但本山傳媒目前還沒有正式拿地。從已公布的地塊用途看，文化設施和娛樂康體，也與本山傳媒業務相符。此外，記者在某樓盤的宣傳冊上看到，上述地塊位置赫然標注著「本山藝術中心」字樣，證實有關方面確有此安排。
資料顯示，本山傳媒前身為遼寧民間藝術團，成立於2003年，是集演藝、影視、藝術教育於一體的大型文化產業集團。創始人趙本山因起家於鐵嶺，成為鐵嶺的城市名片。去年10月，本山傳媒相關負責人公開表示，公司有上市計畫，媒體報導其目前資產超過50億。
就是否有意在鐵嶺新城拿地一事，記者連線本山傳媒相關人士，但對方未作正面回應。
本山傳媒能夠進駐新城當然是一次成功的招商引資，但斥資數億建造逾80萬平方米的持有型物業，這對本山傳媒來說仍是一筆需謹慎對待的大手筆投資。而就在投資意向方本山傳媒遲遲未能出手的2012年底，有關方面不得不為了上市公司的業績承諾，導演一出「自賣自買」的二人轉，完成形式上的市場交易。
那麼，為什麼會選擇園林管理處來代持呢？「因為園林管理處的運營資金來自市財政局，管理處拿地基本上可以視為財政局拿地，資金進出可控性更強。又因為土地出讓後絕大部分收益會劃至鐵嶺新城，成為該上市公司一級開發收益，本質上這是一次類似自賣自買的行為。其實，在土地市場，一級開發商轉身再以二級開發商的名義在招拍挂市場拿地並不鮮見。只是，如鐵嶺新城這樣並非實際開發，只為衝刺業績而將地塊倒手的情況並不多。」一位房產界資深人士表示。
但該人士提醒，這一過程中，6.8億元資金的實際流向非常關鍵。若財政局拿出了錢，那等於舉財政之力充實上市公司，這對上市公司有利，卻掏了地方腰包。若6.8億元沒有實際流入上市公司，只以應收賬款方式計入收益，那麼，鐵嶺新城主營業務收益就變成了形式上的「紙面富貴」。上市公司未收穫真金白銀，還得繼續扮演當地在資本市場的融資平臺的角色。
實際上，去年12月17日，就在鐵嶺新區14幅土地出讓公告公布數日後，鐵嶺新城股東大會審議通過了發行不超過8億元短期融資券的議案，顯露其資金需求。此外，今年2月初，在深交所互動平台上，有投資者對公司能否收回全部土地交易款的問題表示關注，公司的答覆是：「土地出讓金全額收回的可能性很大，具體到時間或者期限具有不確定性，但我們預計未來兩年公司現金流將會較為充裕。」
情況果真如此麼？在鐵嶺新城與園林管理處的背後是鐵嶺市財政局，而當地財政已多年收支失衡。鐵嶺市財政局年初提交的《關於鐵嶺市2012年預算執行情況和2013年財政預算草案的報告》顯示，2012年，當地財政收入為122.5億元，而支出達201億元。此前，在2009年至2011年，當地財政收入分別為48億元、80億元和105億元，支出則達109.7億元、141.5億元和167億元。對此，上述報告亦坦承，當地長期存在財政收支矛盾突出的問題，同時面臨融資成本不斷增加，融資難度進一步加大。
人口導入遲緩新區建設太快
晚7點至8點在新城區各住宅小區觀察，除最有人氣的樓盤平均每兩層有一戶亮燈外，近半數已建成的住宅樓看上去整棟空置，無人居住，其餘的住宅樓也基本每棟只有兩至三戶亮燈。
與當地財政收支倒掛相比，鐵嶺新區人口導入的低於預期是更加根本的問題。
據鐵嶺市新城區官方網站規劃，新城區人口發展應在2010年達到15萬人，2015年達到20萬人，2020年以後達到30萬人。不過，公開資料顯示，去年初，時任鐵嶺市主要領導在新城區建設年度動員大會上提出，2012年新城區入住人口要達到12萬人。這說明，近些年鐵嶺新城的入住人口規模並沒有達到預期。
在此次調查中，記者晚7點至8點在新城區各住宅小區觀察發現，除最有人氣的淺水灣樓盤平均每兩層有一戶亮燈外，近半數已建成的住宅樓看上去整棟空置，無人居住，其餘的住宅樓也基本每棟只有兩至三戶亮燈。照此估算，新城的實際常住人口可能遠少於登記入戶數。
按計畫，新城區吸引的主要人口應是附近村鎮來鐵嶺新城工作的產業工人，以及從瀋陽、吉林等地來工作投資的一些外來人口。不過，據記者調查，這一人口導入構想並未順利實現，目前新城主要購房者仍是當地學校陪讀家庭及政府工作人員。而這些「居民」也是當地政府絞盡腦汁引來的：如2007年底，當地力推向公務員售房，主要就集中於目前入住率最高的淺水灣小區。此外，2009年，當地政府對被聘用的省特級教師在新城區購房的，補助購房款30萬元，希望以此吸引優質師資充實新城的學校，從而帶動陪讀家庭入住。
即使如此，新城區始建至今已是第七個年頭，可除一棟接一棟的住宅樓拔地而起之外，商業網點、醫療衛生、體育健身場所等配套設施仍然相當稀缺；交通運輸等公共設施也存在問題，原本規劃2012年底竣工、2013年初通車的瀋鐵城際鐵路（全長64公里）自2012年起暫停建設，至今尚無通車時間表。
導致新城區住宅樓大批閑置、一到學校放假就如空城的關鍵問題是缺少產業支撐。記者在新城區調研發現，雖然如一汽等大型企業集團和項目已經入駐新城區，但實際拉動新城經濟、支撐新城發展的作用仍不明顯。目前產業園區分布較集中，生活居住不能與工業區形成配套，交通設施不健全也導致鐵嶺新城區與其他城市關聯較弱，不利於與附近城市的產業對接。
「新城緊鄰瀋陽瀋北新區，城際鐵路開通後瀋陽人都可能會來買房，畢竟兩三千一平方米的單價還是非常便宜。加上大手筆規劃，新城未來前景還是可以看好的。但就像我們過日子一樣，步子邁得有點快、有點大了。政府投資太大，這種速度不可持續。」一位接近鐵嶺政府部門的人士稱。
鐵嶺新城「浮華」業績難續
業績承諾有效期到2013年為止，如果新區發展狀況或樓市調控的大環境不發生根本改變，2014年後上市公司的業績誰來保證？
新城區人氣不足的直接後果就是房地產業發展面臨瓶頸。
當地房地產市場人士告訴記者，因為前幾年土地出讓規模較大，商品房需求不足導致銷售不暢，目前很多樓盤已現空置、緩建甚至閑置停建。開發商對新拿土地態度也變得十分謹慎。有接近地方政府人士稱，有關部門甚至已要求放緩新城推進速度，集中資源做好現有物業開發運營。
據記者走訪調查，規劃面積22平方公里的鐵嶺新區在大手筆規劃與投資數年後，目前已面臨發展瓶頸：大量在售樓盤銷售不暢。最暢銷的明星樓盤淺水灣實際入住率也只有20%。一中心地段樓盤銷售人員表示，自2011年開盤至今仍只消化了一期的50%左右，二期、三期連規劃都談不上，「開發商一期賺不到錢就不會開二期。」而據當地媒體報導，這樣慘淡的銷售率，還是在開發商以成本價推送部分房源的情況下才達到的。
據百度網「我愛鐵嶺吧」版主的統計，目前，由於資金不足等原因，鐵嶺新城十多個大型項目出現不同程度的開發遲緩，包括恆基兆業商住項目、紅星美凱龍商住項目等。記者在新區汽車配件城看到的龐大的「水立方」主體建築，也因為長期閑置，顯得分外空曠。
在此情況之下，幾乎全部收益來源於鐵嶺新城區一級土地開發的鐵嶺新城，雖有業績承諾保底，其投資價值的安全邊際其實遠非想像中美好。
雖然鐵嶺財京2011和2012年的淨利潤均達到了承諾額，且在目前新城區發展緩慢、後勁乏力的情況下，為完成重組時的業績承諾，鐵嶺市財政局或在2013年如法炮製，通過類似的「土地轉讓」規避重組方的業績補償風險。但值得注意的是，若鐵嶺市財政局當真是自掏腰包為上市公司填補業績缺口，其在避免旗下鐵嶺財政資產經營有限公司的巨額補償外，也令京潤藍籌、羅德安、付駒等鐵嶺財京的民資股東逃過了業績補償，相當於政府為個人風險買單。
但是，躲得了和尚躲不了廟，業績承諾有效期到2013年為止，如果新區發展狀況或樓市調控的大環境不發生根本改變，2014年後上市公司的業績誰來保證？若連市財政都囊中羞澀，有心無力，鐵嶺新城的土地誰來買？即便實際控制人再度使用代持土地的方法製造土地出售的表象以粉飾業績，但對投資者來說，其中風險已不言而喻。
另一方面，雖然除土地一級開發外，鐵嶺財京尚有兩個分別從事公用事業（汽車租賃、供水）和廣告傳媒的全資子公司，但截至2012年上半年，此類業務在上市公司的整體業務中僅佔極小的比重，逾93%的營業收入仍來自一級土地開發收入，待此類業務成長為未來公司持續的利潤增長點尚需時日。而且，不同於土地一級開發的是，按照當地政府的表態，鐵嶺財京在其他業務上不再享有壟斷經營的優勢。
2009至2012年鐵嶺市財政收支情況
年份 財政收入 財政支出
2009年 48億元 109.7億元
2010年 80億元 141.5億元
2011年 105億元 167億元
2012年 122.5億元 201億元
資料來源：鐵嶺市政府網
来源:中國證券網
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