國高樓建築正在以大躍進的速度遍地綻放。
6月5日，遠大可建科技有限公司與長沙市望城區人民政府簽訂戰略協議，計畫用7個月的時間，規劃建設一座220層，高838米的綜合大樓，預計建成後比迪拜塔還高10米，號稱世界第一高樓。
此舉被認為是我國高樓建設的巔峰之作。事實上，高樓建設的速度遠不止於此。據不完全統計，全球在建的摩天大樓，其中87%在中國。截至目前，我國在建的摩天大樓總數已經超過200座，相當於美國擁有總量。預計未來3年，平均每5天就有一座摩天大樓封頂。
在高速的建設進度下，摩天大樓引發的高樓經濟效應卻值得我們探討。
高樓「大躍進」
當業界紛紛質疑第一高樓建設進度時，遠大集團於日前證實了這一消息。「長沙838米高樓項目已經在今年4月份啟動，目前各方面工作正在進行中。」遠大集團總裁辦表示。
據悉，被命名為「天空城市」的世界第一高樓，其規劃方案顯示既有居住，也涵蓋了酒店、醫院、學校、商店等設施，是一個綜合性社區概念的建築，預計明年元旦落成，建成後將成為世界最高樓。
長期致力於高樓規劃設計的中國建築(601668,股吧)設計研究院建築師李斌認為，目前我國的高樓建築主要集中在一線城市，一方面是這些城市的土地資源比較緊張，另一方面是這些地區商業發展程度較高，高樓對周邊區域有一定的帶動作用。
以上海為例，已經建成的「上海中心」，從區位優勢上看，該建築位於上海浦東陸家嘴(600663,股吧)金融貿易區內，集國際標準的24小時甲級辦公、超五星級酒店和配套設施、精品商業、觀光和文化休閑娛樂、特色會議設施五大功能於一體。「上海中心」將通過聚集符合樓宇經濟特點的各類產業中的領先企業，打造上海新的商務高地。
實際上，地標建築在我國各大城市開始「光榮綻放」。
5月28日，大連萬達以11億元拿下昆明市西山區老海埂路片區兩宗地塊。在這幅土地上，萬達將建起昆明第一高樓，建築高度約280米。除此之外，南京建設了450米的紫峰大廈，廣州東塔的高度也達到了530米，武漢綠地中心、深圳平安金融中心兩座高樓的高度分別達到了606米、660米。動輒500米以上的高樓建築已然成為司空見慣的現象。
與此同時，一份不完全統計的《摩天城市報告》數據顯示，中國在建的摩天大樓總數已經超過200座（僅計算寫字樓與酒店），相當於美國現有摩天大樓的總量。
據測算，5年後中國將擁有800座摩天高樓，相當於美國今天的4倍。「其中80%將建在經濟不發達的內陸地區。」上述報告分析認為。
經濟週期效應
「摩天樓專業戶」綠地集團此前在接受媒體採訪時就直言：「做地標性建築不是我們想做的，而是政府想做。」
但是優惠的土地政策，無疑也是地產商鍾情的一大原因。全國工商聯房地產商會理事陳寶存曾多年從事房地產一級市場開發，他對此深有同感：「超高層拿地便宜，還能獲得地方政府的多種優惠，包括土地出讓金等值金額獎勵性補助，建成營業之日起5至8年內所交納的營業稅、所得稅等值金額獎勵性補助等。」
此外，記者也瞭解到，目前中國的高樓主要分布一些城市新區、開發區在省、市一級開發新區，特別是一些二線城市申請國家新區計畫中，都涉及到地標性建築的內容。「一般由政府牽頭，有一級土地開發資質的公司參與，然後招商。通常是政府規劃好項目，找企業來簽約合作，建成後給企業一定的收益。因為不能出售，在土地審批的時候會有一些住宅項目做配套，保證企業在投入商業項目時，能通過回收住宅項目資金實現收益。」中國指數研究院分析師何田告訴記者。
但政府背景的高樓也引來了不少質疑。政府熱心於地標性建築，不外乎其對本地經濟的活躍，比如摩天大樓不僅能拉動相關區域商業的繁榮，同時帶來的當地觀光旅遊經濟的繁榮也同樣被地方政府看重。但有外資機構研究表明，過去140年來，摩天大樓熱卻是經濟崩潰即將來臨的一個可靠的指標。紐約的克萊斯勒和帝國大廈騰空而起的建築熱，就發生在1929年的紐約股市崩盤和大蕭條前夕。最近的例證，是迪拜高聳入雲的辦公大樓、旅店和世界最高的哈利法塔，這些巨無霸均在迪拜陷入可怕的經濟危機之前不久建成。
「建築熱是信貸過剩的一個信號。」香港巴克萊資本房地產調查主任安德魯•勞倫斯說，歷史上，摩天大樓的建造具有突發性和偶然性，但是與信貸寬鬆、土地價格飆升和過分的樂觀預期緊密相關；往往建築完工之日，便是經濟進入緊縮衰退之時。
巧合的是，今年前5個月的宏觀數據似乎也有所警示。
財政部數據顯示，今年1至5月全國累計財政收入同比增幅顯著回落。5月份PMI為50.4%，比上月回落2.9個百分點，創5個月以來新低；生產者物價指數（PPI）同比下跌1.4%，為連續第三個月負增長，也為2009年12月以來最低點。這顯示需求疲軟，增長乏力，宏觀經濟亮起「紅燈」，中國實體經濟增長已經明顯放緩。
對此，中國指數研究院分析師何田認為，摩天大樓建設資金巨大，一旦得不到較好的回報，就會引發資金鏈斷裂，並且短期內出現供過於求的情況應該也是正常的，更多的還是要看當地商業發展情況，以及相配套的規劃和金融發展情況。
企業風險巨大
「在房地產政策調控以後，開發商利潤空間被壓縮，拿地的成本增加，建設高層可以減少建安成本，而且節約土地。」中原地產市場總監張大偉坦言。中原地產數據顯示，去年四季度以來標桿房企開盤項目的土地成本相當於目前銷售均價的3成以上，其中標桿房企在一線城市的土地成本約佔當前銷售均價的35%，而二三線城市的土地成本約佔售價的30%。
事實上，通過建設高樓來減少建安成本，以抵消拿地成本的做法，一度讓開發商挺過了資金鏈的壓力，但高層建築有一個臨界點，一般容積率不超過5，此時土地成本和樓層高度建設成本比較適宜，一旦超越這個臨界，隨著樓層高度的增加，建安成本也會成倍增加。
「以100米高樓為例，同等條件下，100米高樓和80米高樓相比，其建安成本每平方米就增加了近20%，以此推算，隨著樓層增高，建安成本每平方米會增加1/4∼1/3」。李斌分析。
此外，從開發商收益方面來說，超高層，更多依靠的是租賃市場。而租賃在一線城市的傾向性成交也遠高於二三線城市。
仲量聯行數據顯示，從租賃需求的行業來看，甲級寫字樓一般有高新技術類公司、高端生產製造型企業、金融服務類公司等市場需求作為主要推動力量。「以北京為例，從區域市場看，金融街、中關村和東二環的空置率最低，均在5%以內。這也說明，寫字樓所在地區商業化程度直接影響著租賃市場發展。」
對於遠大的「天空城市」而言，何田分析認為，高樓建築一般都有相配套的服務業和金融業，「目前來看，長沙還是一個工業城市，雖然也很發達，但是更多依賴投資，要麼工業化廠房，要麼是高層住宅，對寫字樓等商業綜合體可能並沒有那麼大的需求，短期內市場供應量會很大，導致租賃壓力。」
在他看來，在二三線城市建設高層建築，很可能造成供大於求的局面，因為對當地的企業來說，有時並不需要這麼高端的寫字樓。「要做商業地產，可能還是要選擇北京、上海這樣的超大城市，或者國家級中心城市，因為市場有承受能力，商業金融發展也比較完善。」
来源:中國經營報
短网址: 版權所有，任何形式轉載需本站授權許可。 嚴禁建立鏡像網站。
【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海，小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員：每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用，成為《看中國》網站的榮譽會員，就可以助力我們突破審查與封鎖，向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊， 在危難時刻向他們發出預警，救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。
