不論你是買房還是買饅頭，首先你兜裡需要有錢，你需要有支付能力。換句話說，我們的收入水平決定了我們能夠買些什麼，能夠買多少。因此評估樓市是否存在泡沫的第一種方法，就是把房價和老百姓的收入水平聯繫起來。
其次，住房不同於蘋果或饅頭，更像是股票。蘋果、饅頭只能給我們帶來一次滿足或一次收益，我們稱之為商品。確定商品價格是否昂貴，我們只需要比較我們支付的價格和商品給我們帶來的收益或滿足程度即可。而住房、股票能夠給我們帶來多次滿足或多次收益，我們稱之為資產。評估其價格是否昂貴，我們往往需要比較我們支付的價格和這些資產給我們帶來的多期的收益，即我們需要研究資產的收益率。因此評估樓市(或資產)是否存在泡沫的第二種方法，就是研究房產(或資產)的收益率。
我們的棺材本在哪裡？
我們首先從房價和收入的關係開始分析。以上海為例，2011年度上海市城鎮居民的人均可支配收入，即毛收入中扣除所得稅和「五險一金」之後，老百姓可以帶回家用於儲蓄或消費的收入為36230元。2011年度上海市城鎮居民的人均消費支出為25102元，那麼上海市人均儲蓄為36230 - 25102 = 11128元。2011年上海商品房銷售均價為23591元，這就意味著一套100平方米左右的公寓的平均價格為235.91萬元，上海城鎮居民購買這樣一套房子，需要儲蓄2359100/11128=212年。兩個成年人組成家庭並且每一個家庭成員能夠儲蓄40年，並且不買骨灰盒和墓地，需要儲蓄2.65代人！
窮盡我們一生的儲蓄，可以買一套公寓，這一要求是不是合理？如果這一要求合理，那麼上海房價，應該等於我們一生的儲蓄，即上海房價超出我們一生儲蓄1.65倍的部分，應該是泡沫，那麼上海房價泡沫佔房價的百分比為(2.65-1)/2.65=62.26%！同樣地，在北京、杭州房價中，泡沫至少佔到61.63%和57.41%。
再來分析南昌、長沙和太原這三個省會城市或二線城市，平均地看，在這些城市買一套100平方米的公寓，需要兩個成年人組成的家庭1.26代人的儲蓄。這些城市的居民，也沒有了棺材本！房價中泡沫所佔比例達到了0.26/1.26=20.69%。
值得注意的是，從一線城市到二、三線城市，房價中泡沫的比例依次下降，這說明泡沫可能正在從一線城市向二、三線城市蔓延。這一道理很簡單，大家可以設想，如果一線城市泡沫嚴重而二、三線城市沒有泡沫，你會不會將資本從一線城市撤出，投向二、三線城市？一直到何時你才不會向二、三線城市轉移資本？顯然，一直到一、二、三線城市泡沫程度相等時，資本才會停止流動。之所以二、三線城市泡沫略小，正說明這種從高泡沫地區向低泡沫地區的資本流動是存在的，只不過房地產市場資本跨地區的流動，有一個時間滯後而已。
上世紀房改之初，世界銀行專家指出，中國的「房價收入比在3到6倍為合理區間」。我們再來看國際上的數據，「倫敦房價收入比僅為6.9，首爾為7.7，紐約為7.9」。這裡需要指出，我們所謂的住房是公寓而倫敦等城市的住房是別墅；我們的住房只有70年的土地使用權而倫敦等地的住房則包含永久的土地所有權。如果倫敦等城市的房價收入比是正確的，由於這兩點區別，我們的房價應該比它們便宜，或者說我們的房價收入比應該比它們更低。
我們不妨更大膽些，假設中國合理的房價收入比為8倍。仍然以上海為例，房價等於兩個成年人組成的家庭的可支配收入的8倍，那麼一套100平方米的住房的價格為579680元，折合每平方米579680/100= 5796.8元，房價中的泡沫即為23591-5796.8= 17794元，房價中泡沫的比例為17794/23591=75.43%！用同樣的方法估計，北京、杭州每平方米的合理房價分別為5264.48元和5392元，房價中泡沫所佔比例分別為76.88%和74.04%。這意味著上海、北京、杭州等一線城市的房價泡沫已經到了駭人聽聞的地步！如果按照3至6倍的房價收入比分析，這一泡沫更大！
供房乎？租房乎？
我們再從持有住房的收益這一角度展開分析。持有住房的收益是什麼？如果我們買房用於出租，賺取的租金即收益；如果我們是買房自用，那麼節約的租金即收益。因此年租金比上房價，即租金房價比或租售比，是我們持有住房的收益率。房產的流動性顯然不如貸款，而流動性越差的資產應該賺取更高的收益率，這就意味著租售比應該大於貸款利率。
我們還可以從另外一個視角理解這一問題。在一個健康的房地產市場上，借錢買房出租的房地產租賃企業應該能賺錢，這就意味著租金，應該大於貸款的利息和日常運營的費用，租金除以房價，即租售比，應該大於利息除以房價，即貸款利率，再加上運營費用除以房價，這也意味著租金房價比大於貸款利率。
仍然以上海為例，1套100平方米的住房的價格平均為23591×100=2359100元，月平均租金約為5500元，年平均租金為5500×12=66000元，租售比為66000/2359100=2.80%，不僅遠低於貸款利率，而且已經低於存款利率。這意味著，在上海，租房遠比供房便宜，更意味著買房出租賺取的收益，還不如把錢存在銀行所賺取的利息收入。你能說上海的房價沒有泡沫嗎？
既然租售比應該大於貸款利率，我們不妨假設10%的租售比是恰當的，即買房出租，能夠賺取10%左右的投資報酬率。上海正常的房價應該為年租金66000元的10倍，即一套100平方米的住房的價格應該大致為660000元左右，每平方米的價格大致為6600元左右。實際每平方米價格23591元房價超出的部分23591-6600=16991佔房價的比例為16991/23591=72.02%，即上海房價中泡沫所佔百分比為72.02%！
雖然二、三線城市的泡沫化程度略低於一線城市，但泡沫業已向二、三線城市蔓延。
地方政府的「小動作」與泡沫之害
泡沫的存在性是毋庸置疑的，泡沫到底有何危害？
首先，泡沫將導致財富在社會成員之間的重新分配。比如在高價位買入住房，就意味著財富從買入者向賣出者、向地產商轉移。
其次，根據我們此前的研究，1元的房價中，有4毛是地產商的利潤，4毛是地方政府的土地出讓金和各種稅收，2毛為材料成本和民工工資。這就意味著，高房價中有40%的資金為地方政府所獲取。正因為地方政府是高房價的直接受益者，所以中央政府對房地產泡沫進行調控時，地方政府有極強的動機逆調控而動，做出各種「小動作」。
第三，房地產調控、房價下降，無疑會降低房地產投資，降低地方政府在高房價中獲得的利益，從而導致經濟增速放緩。
第四，沒有不破的泡沫。我不信，日本的泡沫會破滅而中國的泡沫永遠「閃爍」的神話。泡沫的存在性和泡沫破滅的必然性，意味著所謂「剛需者」入市，未來的財富會腰斬！我常說，除了吃飯，沒有剛需。即使需要婚房，就算這是剛需，為什麼不用租房的方式滿足剛需，而是用買入泡沫的資產的方式滿足剛需？
我最大的擔心是，房地產泡沫的破滅，對中國「稚嫩」的中產階層，將是一場空前的浩劫。
来源:第一財經日報
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