大型房地產上市公司年報陸續出爐，房企的資金與庫存壓力隨之公之於眾。在不降溫的樓市調控下，為了生存，房企似乎只剩下一條路：降價。
在剛剛結束的博鰲亞洲論壇上，綠地控股集團董事長兼總裁張玉良表示，要適應目前的市場狀況，性價比很關鍵。房價下跌15%~20%才算是調到了比較合理的範圍。首創置業有限公司董事長劉曉光則稱，今年房地產將圍繞限購、降價、並購和去庫存化這幾個關鍵詞進行，大概降幅為0~15%。
48家房企存貨同比增近50%
根據Wind資訊，截至3月27日，滬深兩市已有52家A股房地產上市公司披露2011年年報，剔除ST公司和不可比因素後，48家A股上市房企2011年末的存貨合計達到5906.74億元，同比增長45.8%。以2011年的開發和銷售進度計算，48家房企目前存貨的消化週期為4.62年。而2010年末，這些房企整體存貨的消化週期為3.84年。由此，這些房企存貨週轉時間同比延長了9個多月。
分城市來看，上海易居房地產研究院此前發布的「月度存貨壓力報告」稱，受成交量低迷影響，十大典型城市2011年新建商品住宅存量高達5998萬平方米，與上年同期相比，新增1690萬平方米庫存量，增長約39.22%。
10個典型城市包括北京、上海、深圳、廣州4個一線城市，以及青島、南京、廈門、杭州、南昌、福州6個東部二線城市。其中，廣州、上海、北京增幅較為明顯，平均增幅較上年同期增長約五成。而在二線城市中，杭州的庫存量達到343萬平方米，同比增幅高達92.5%，居典型東部二線城市增幅之首。
上海易居研究院綜合部部長楊紅旭預計，2012年上半年商品住宅的存銷比還將進一步升高。
然而，更要命的不僅僅是庫存率的上升，去年以來，由於宏觀經濟回落及信貸收緊，房企融資成本迅速提高。
房地產企業也力圖通過各種渠道拓展資金來源。在3月21日舉行的「2012中國房地產500強峰會」上，排名前50的房地產企業共同發起成立了「房企Top50基金」，擬募資180億元，以吸引各方投資房地產項目。
2012年1~2月的數據顯示，全國房地產開發企業本年資金來源中，自籌資金5995億元，同比增長43.3%，在本年資金來源中佔42.3%，比2011年全年提高1.4個百分點。
降價應對「懸崖式下跌」
對於房企危機，很多人將矛頭對準了「限購令」，SOHO中國董事長潘石屹在博鰲亞洲論壇期間說，限購政策出臺後，「到了去年9月份，全中國房地產成交量懸崖式下跌」。
雖然不少市場人士都預期限購作為行政手段將會退出，市場化的調控手段將取而代之，但至少目前，在幾個城市試圖悄悄鬆綁限購未果之後，張玉良表示，企業最聰明的做法是適應環境。
張玉良表示，提高去化率的核心是提高性價比。當被問及綠地集團有沒有降價促銷計畫時，張玉良稱，綠地去年7月份就降過，第一波降了10%~15%，最高降了25%左右。
劉曉光也表示，要適應市場，價格很關鍵。「在同等商品情況下，人家降，你不降，你不就倒霉嗎？」
由於銷售持續低迷和庫存高企，自1月份以來，保利、招商、恆大等房企陸續啟動較大規模的降價促銷活動。中原地產研究中心報告稱，2月多家標桿房企的銷售業績明顯回升。保利、富力、招商、金地、中海5家開發商的銷售業績環比均出現較大幅度的增長。其中，招商、金地、保利的銷售業績環比大幅上漲超過1倍。
中原地產研究中心稱，現階段，標桿房企價格調整幅度在一至四成。其中，超過一半的項目價格調整幅度在10%以內，調整幅度較小。32%的項目價格調整幅度在20%~30%之間，僅17%的項目價格下跌幅度超過兩成。在售項目價格調整幅度較大的開發商包括富力、萬科、華潤和金地。
從城市來看，成都和天津兩地成為標桿房企促銷最為頻繁的地方，入駐的標桿房企目前在售項目銷售均價普遍有約15%的下調。北京、廣州的降價促銷項目也比較多，但價格的下調幅度小於成都和天津兩地，在8%~12%之間。
中國房地產信息集團（CRIC）研究報告稱，近年來，眾房企一直在「週轉速度型」和「品質利潤型」這兩種模式間尋找著力點和平衡點。在2011年信貸緊張、資金成本很高的特定環境下，「快進快出」高週轉顯然已成為眾房企的追求目標。
CRIC列出的2011年中國房地產企業銷售金額Top50榜單中，排名前八的均為高週轉企業，可見，2011年效率高週轉模式更勝一籌。
房價下跌20%才算合理？
對於樓市價格到底會降多少，降到多少才算合理，業內人士也有一番激辯。
中國國際經濟交流中心常務副理事長鄭新立稱，據國際經驗，房價收入比在6倍左右比較合理，房價如果高於這個價格，應當通過調控降低它的價格，通過薄利多銷來增加供給。
「房價調到合理的範圍，我理解是現在房價下跌15%~20%。」張玉良稱。劉曉光則認為，中國的房地產市場在今年的3月~8月份是比較艱難的時候，大概的降幅為0~15%，8月份之後會是一個平穩期。「但一線城市核心地段很難下降，有些二線城市、三四線城市房價可能還會略有上升。」
長江商學院副院長劉勁表示，短期內決定房價的主要是政府，但長期來講，中國整個房市，尤其是一二線城市過去超額回報的時期已經過去了，如果回歸到一個比較合理的狀態的話，房地產價格每年只能是通脹的漲幅，比如4%、5%，與此同時，租金和老百姓收入可能是一個高增長，比如9%、10%。
劉曉光表示，降房價不是一個很簡單的事，因為它和群眾收入、經濟增速、稅費、地價、資金成本、開發商的合理利潤相關聯，因此需要綜合性地解決問題。劉曉光強調，自己不太贊成土地拍賣制度，由於價高者得，拍得土地者就會把成本都攤進去。「應該琢磨一個影子價格，就是一級土地開發的時候，有一個合理利潤。二級企業開發的過程中也給一個合理利潤，圍繞這個換算出房價。」
鄭新立對《第一財經日報》記者表示，招拍挂制度可能是推高地價的重要原因，因此需要對其進行改革。「控制保障房和一般商品房的土地價格，地方政府應該是有手段的。」
各抒己見
房地產行業還在「過冬」，必須花心思挖掘剛需，把注意力放在有潛力的二三四線城市。
——佳兆業集團總監周素萍
如果地方政府嚴格執行目前的樓市調控政策不動搖，市場底部最遲將在年底前出現，房價至少還有15%至20%的下降空間。
——成都大學副校長張其佐
既然是短期調控政策，就早晚要退出。只有制度建設才能「填補」政策退出的空間。否則，樓市調控就難以走出「越調越高」和「報復性反彈」的怪圈。
——中國(海南)改革發展研究院院長遲福林
房企模式急需轉型
在博鰲亞洲論壇「2012：中國房地產大變革」分論壇上，學界和企業界的一個共識是：房地產企業需要轉型。
首創置業有限公司董事長劉曉光稱，過去房地產企業熟悉的大面積拿地、大筆融資、大規模生產住宅的模式需要轉變。
對於目前的市場狀況會不會導致房地產商大量倒閉，劉曉光稱，雖然絕對數字說不准，但是大量並購肯定會出現。
在這種狀況下，綠地集團董事長張玉良表示，企業最聰明的做法是適應環境，對於特大型企業而言，就要在穩定發展之外培育一些自己的主業。對於大中型企業而言，要在結構上實現調整轉型，比如到不同類型城市開發不同類型產品。同時，張玉良表示，還要對產品進行研究，什麼樣的政策下做什麼產品。比如目前限購情況下，凡是滿足剛需的產品，幾乎業績都不錯。此外，中國經濟在轉型、城市能力在提升，可以去創造一些商務、辦公的產品。
劉曉光則稱，前10年~15年，房地產公司掙錢大概有三種渠道：拿地、融資能力、設計和製造能力。如果將來整個房地產包括地價的增幅有限的話，企業的拿地能力可能就不是那麼重要。如果政府對整個地產的槓桿進行調控的話，企業的融資能力可能也會受到一定的限制。最終剩下的就是設計和製造能力，以後地產商更像一個所謂的製造商，就是蓋房子的。
同時，企業要改變過去的開發模式，把房地產跟產業融合起來。地產商也要輕資產運作，可以輸出一些管理和技術，可以把金融和地產融合得更緊一些。
中國國際經濟交流中心常務副理事長鄭新立強調稱，隨著收入水平提高、消費水平提高，房地產是一個持久不衰地拉動國民經濟的支柱產業，但是千萬不能把價格搞得像股票那樣炒作，如果那樣炒作，就把經濟發展引到邪路去了。
来源:第一財經日報
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