據2010年8月12日CNN Money網站報導，現在美國的房貸利率創下自40年來最低的記錄。許多華人朋友希望趕上目前房價低迷房貸利率又低的好時機買房，但對房屋貸款中非常重要的信用記錄及信用分數不甚瞭解。這裡就給大家科普一下。
通常Lender 所依賴的信用記錄來自3大信用記錄公司：Equifax，Experian，和TransUnion。信用記錄是這三家公司系統裡的存儲的關於一個人的房屋貸款、汽車貸款、學生貸款、及信用卡貸款等的最高金額、貸款余 額、開始貸款日期、 還款記錄等等的詳細情況。信用分數就是這三家公司在信用記錄基礎上通過複雜的統計運算給出的一個分數。每家公司一個分數，3家就是3個分數。房屋貸款一般 以中間的分數為準。而申請信用卡等時一般只查一個分數， 而且每家信用卡公司查的信用記錄公司不同。建立和保持好的信用記錄對房屋貸款、車貸、以及申請信用卡都非常重要。下面談談比較經常發生的影響信用記錄的情 況：
CURRENT BALANCE 和 CREDIT LINE/LIMIT 的比例
信用記錄上的帳戶一般分為 Mortgage, Installment, 及Revolving Accounts。Mortgage 顧名思義就是房屋貸款，Installment Loans 包括車貸等，Revolving Credit 指的就是信用卡等。Mortgage 和 Installment Loan 的 total current balance 和 total credit line/limit 的比例對信用記錄沒有什麼影響。Revolving accounts 的 total current balance 和 total credit line/limit 的比例在40％以下有利於保持好的信用記錄。但這並不代表你一定要總是把這個比例控制在40％以下， 有了好的信用卡 transfer 的 offer 儘管用，只要在買房或者需要用信用記錄的時候的一個月前還清就行了，這樣的話你的信用記錄就可能有幾十甚至上百分的提高。換句話說，你不用信用記錄的時候就是信用分數再低也無所謂，只要在要用信用的時候讓分數能上去就行。
LATE PAYMENTS
如果你的mortgage，installment loan，或者信用卡有一次過期30天沒付，你的信用記錄上就會記錄1x30，過期60天沒付就會記一個1x60，90天就是1x90。 Mortgage 如果1x90或者1x120以後就會開始foreclosure process，car loan 就會開始repossession process，而信用卡就會開始collection process。Late payment 對信用的影響非常嚴重，late的記錄會在信用記錄上保留7年。從對信用的影響來看，mortgage late 的負面影響大於installment loan late 大於credit card late。從時間上來看，越近的late對信用影響越大。譬如 April 2008 的late的影響比January 2006 的影響要大的多。
追債（COLLECTION）
Collection 就是由於對一家公司長期（一般3個月以上）不還款而被送到討債公司那兒去了。 Collection 公司一般會給你發一封信，讓你30天之內拿出足夠的證據來表明債務不屬於你，否則這個collection就valid。Collection 對信用記錄的影響非常大，一個近期的collection 對信用記錄的影響可能是幾十甚至上百分。有的人說，欠了帳我最後付了不就行了？其實不是的，「a paid collection is still a collection」。如果說沒付的collection 對信用記錄的影響有100分， 那麼付了的對信用記錄的影響也還有70分以上。當 然這個影響會隨著時間的推移而慢慢減少。Collection 會在信用記錄上保留7年。所以如果想保持好的信用記錄，在收到collection letter的時候一定不要拖延或者疏忽不管。要盡快和collection 公司聯繫，一般如果能在收到collection letter 後30天內解決和collection 公司的問題，這個collection 就不會被報到信用記錄上。
PUBLIC RECORDS
這部分一般包括Judgment，Tax Lien， 和 Bankruptcy History。Judgment 會保留7年，Bankruptcy 會保留10年，Tax lien 也會保留10年， 有的 federal tax lien 可以終生保留。這一項如果是空白的表明信用記錄不受壞的影響，有任何一樣都會對信用記錄有壞的影響。
最近查詢次數 （INQUIRY）
一個人每讓別的公司查詢一次信用記錄，信用記錄公司就會把這次查詢當作這個人要申請一個新的信用帳號。所以短時間內有很多查詢就會讓信用記錄公司的系統認為這個人在要求開很多的信用帳戶。這對信用記錄是有負面影響的。曾經有的人一個月之內查了幾十次信用記錄，結果分數下降了100多分。所以保持信用記錄最好是不用的時候就不要動，用的時候才查。這裡的查指的是授權讓銀行或者信用卡公司查，自己查自己的信用記錄或者信用卡公司等的promotional 查詢對信用記錄沒有影響。
信用記錄建立時間（信用歷史 PAYMENT HISTORY）
信用記錄建立時間在此一般指的是第一張信用卡被approve的時間。當然一個人的社會安全號可能已經在第一張信用卡之前就已經在信用系統裡。但如果沒有 trade line（指的是信用卡，或者是車貸，或者是mortgage），這個人的信用分數就會顯示為沒有。信用歷史時間越長對一個人的信用影響越好。當然如果超過7年就沒什麼大的影響了。有的人雖然信用記錄歷史只有一兩年，也可能能會有不錯的信用分數。申請第一張信用卡的時候最好是申請學生卡或者是到自己的開戶銀行申請，或者申請一個所謂的secured credit card。有的人有個誤區說最好信用卡不要全部付清信用記錄會更好的說法是沒有根據的。
房屋貸款時銀行所用的系統查的信用記錄理論最高分是850分。接近理論的最高分是怎麼產生的呢？ 就是一個人要有足夠長的信用歷史，幾年內沒有被查詢過信用記錄，沒有public records，只有一個歷史夠長的mortgage 帳戶，一個歷史夠長的汽車貸款帳戶，一張或者兩張信用額夠大的信用卡而且每個月都付清。現實生活中個人對自己的信用記錄不用太苛刻，夠用就行。一般情況下只要你按時付款，信用記錄就應該不錯。800多分和700多分在申請貸款時並沒有什麼區別。
