2010年樓市調控讓樓市驟然降溫，業內很多人稱樓市已經進入了深度相持階段，對於樓市未來的走向有很多不同「版本」猜測。7月27日，鳳凰網房產對話了名博牛刀先生，對於樓市各種動態，牛刀先生也有著自己的判斷。
不必對央企拿地太過「緊張」
記者：央企拿地引起了很多人的爭議，您覺得央企拿地現象是不是宏觀調控即將放鬆的一個信號？
牛刀：不是這樣的。
央企有兩種央企，一種央企是什麼呢？是原來國資委1995年剛剛構建央企公司的時候，當時是135家央企公司，在這些央企公司當中有16家專業的房地產公司，包括保利，中房。這些公司是幹什麼的呢？它是承擔當時叫福利房、微利房的開發建設的，也就是說我們國家有16家公司來保證中國的住房民生。但是這個性質變了，為什麼？房地產後來賺錢，賺錢了大家都來做商品房，但是沒有做商品房的公司叫中房，他也是上市公司，但是虧損了，所以這樣一來央企畢竟也有義務要賺錢，要產生利潤。在這種情況下，其他十家公司全部沒有做這個經濟適用房的。
除了這個央企公司，這16家是拿地正常的，另外其他的央企公司，下面還有二三級公司開發房地產，那些二三級公司就是不正常的，你就不應該進入房地產領域。所以國資委要求退出，也是講那78家公司退出，而是不是講這16家公司退出。現在拿地的是這16家公司，不是那78家公司，所以市場上很多不專業的人，它就搞不清楚，央企都在拿地，他拿地是正常的，但是那78家公司拿地就不正常了。
樓市結構性泡沫破滅 房價將進入暴跌階段
記者：談到我們這個宏觀調控，這段時間大家也不得不面臨一個問題，就是很多專家，業內的人也在說，有人說調控會加緊，比如像您說房地產市場會呈一個下降的趨勢，您在博客上說，房價會暴跌在短時間之內，但是一旦房價沒有暴跌，您覺得會是什麼樣的情況？
牛刀：現在目前來看跟我們當時的判斷是差不多的。現在調控才兩個月，七月份是三個月，到三個月的時候結構性的泡沫開始破裂，這是很多投資炒作比較嚴重的地方，開始大跌。深圳1800萬的別墅，現在賣1000萬都賣不了。燕郊是大家都知道的，燕郊的房降多少從1萬多塊錢，降到1萬1，1萬，現在降到7千塊錢，6千塊錢。還有這個三亞，三亞13萬塊錢的公寓，現在是4萬8，你還賣不對， 13萬多現在賣4萬8你還賣不動。所以這種結構性的泡沫正在破滅，下一階段是考驗開發商資金鏈的時候。所有的開發商都面臨一個問題，年底之前你要歸還銀行貸款，現在的開發商很多是靠高利貸在維持它日常的運作很危險。一旦有資金鏈斷裂的開發商開始降價銷售的時候，那個降起價來擋都擋不住。所以根本不用擔心。
房產稅數次「烏龍」源於徵收條件準備不足
記者：最近房產稅前一段時間說在2012年在個別城市試點推行，但是財政部馬上出來否認了，您覺得為什麼房地產稅推出這麼困難呢？
牛刀：推出房地產稅有幾個基本的前提，第一個你要在銀行建立個人的徵信系統，這到徵信系統必須相當完整，才能知道你家庭有幾套房。第二個稅制改革，特別是房產稅的改革它涉及到產權問題，涉及到家庭問題，涉及到銀行徵信問題，是一個比較完整的體制，這個完整的體制現在目前在中國很多東西做不到。包括我們剛才講的這個銀行的誠信。
第三個，房產稅的開徵是一個牽涉到整個宏觀經濟的大事，它不是說你為了一個什麼目的就可以開徵的，這個房產稅的開徵是為了整個國計民生來考慮，是否願意開徵。但是中國的房產稅是肯定要開徵的，為什麼呢？就是我剛剛講的，就是中國很多人擁有很多的房子，很多人買不起房子，在這種情況下，用稅制調節社會財富的分配機制，這是國際上各個國家通行的一種做法。
這種做法有利於使窮的人他有所住，使富的人你要多國家交稅，這樣一來整個稅務的財務分配體制就比較公平和正義。
地方政府應該更歡迎房產稅
牛刀：按照目前中央政府的做法，就是鼓勵各個城市自己來開徵。如果真是這樣做的話，說明瞭房產稅是一種地方稅，而且這種稅是政府收的，那麼它收這個稅的時候，它就是每一年都有大量的這種稅收，這個稅可以彌補所有土地出讓金的不足。比方說你這個城市一年賣一千個億的土地，那你現在房地產市場不好了，你只能賣到三百個億，其他的可能五六百個億，可以由房產稅來補充進去，而且完全是可以做到的。
第二個房地產稅要徵收，它完全是可以分層次徵收的，就是差別化徵收也叫差別化稅率，稅務局這個已經明確表態了，就是說你第一套是不徵收的，第二套、第三套、第四套以上，它的稅率是不相等的。第二套的稅率和第五套的稅率是不相等的，在這種情況下你持有物業越多的人，你就會考慮把你的住房資源推向市場，我要麼出租，我要麼賣掉。所以市場上的房子是不愁的，讓他們共同參與城市化。
牛刀：從這一輪調整來看，它是有這一種調整的打算，我剛剛在席上發言，也講了它的這個節奏和步伐，它目前在做的主要是調整需求，就是把你的需求調整出去，你投資性的需求調整出去。真正想買房的人吸引進來，這是它調整需求，馬上它要調整供給，調整供給完了以後，才是考慮開徵房產稅。
開發商參與保障房建設利於政府保障性工程進展
記者：《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》政府 將鼓勵各地發展由企業投資和持有公共租賃住房產權，負責公共租賃住房建設、租賃和維修等日常 工作。房地產商是以利潤為主的，這樣一個措施會不會導致保障房也商品化，然後背離我們這一保障性政策的初衷？
牛刀：好多人對於這方面都有一種認識上的誤區，美國的經濟適用房，澳洲的經濟適用房，阿根廷的經濟適用房，全都是開發商開發建設的，政府就負責你的運營，有的是租有的是賣，開發商在這個裡面有利潤沒有，有利潤而且這個利潤是政府確保的，它就是沒有那種暴利，不像你現在拿到一塊地，這塊地三千塊錢，房子我賣一萬塊錢。現在這樣的暴利是不允許在這個行業存在的，因為一旦在這個行業存在，大家所有的資金蜂擁進來您整個國民經濟的背後會毀壞的。所以就是說經濟適用房並不是由政府來建，不是的，好多都是由開發商投資開發。原來深圳、廣州有雙限房，限定你面積，限定你價位，這樣的房子它也是一種社會保障的住房，但是這種房子量不大，所以對市場沒什麼影響。政府現在要做的加碼這600億，你把這600億加碼加下來，加上你去年的9000億，你把各個城市的公租房、經濟適用房、福利房、微利房，你好好的規劃一下，其實整個市場情況就會很好了。
来源:鳳凰網財經
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