房地產市場向消費市場轉變已成必然

最近，住建部、央行、銀監會三部門對商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準進行了規範。該文件規定，對於個人購買住房貸款是否為第二套住房，既以家庭是否持有住房為標準，也以家庭是否利用過銀行貸款購買住房為標準，而且還得盡責調查來確定個人家庭持有住房之情況。對於這個文件公布，儘管只是針對住房購買投資與消費做出區分，儘管這種區分在不少人看來沒有多少意義，但它對當前及將來國內房地產市場的影響不可低估。 首先，對「二套房認定標準」的規範，向房地產發出了一個明確的信號，國十條落實正在逐漸地進行。根據不同的情況，政府會讓國十條的原則性內容逐漸地具體化及可操作，以便讓國十條能夠認真實施落實。早幾天，有人認為歐洲主權債務危機爆發，國十條又可能成為「空調」，因此，他們手中持有的住房寧可沒有交易，也不通過價格調整在市場賣出。這正如我早些說過的那樣，2008年下半年的美國金融海嘯救了中國的房地產，從而使政府房地產政策突然逆轉，房地產暴利得以持續。但是，2008年的美國金融海嘯是百年一遇的事件，難道新的金融海嘯又會出現嗎？政府對當前房地產市場判斷又會如2008年那樣不確定嗎？可以說，如果不出現新一輪的金融海嘯，國十條要出現重大逆轉是不可能的。三部門對「二套房認定標準」的規範，就是中央政府清楚地向房地產市場發出了明確的信號，最近的房地產宏觀調控政策並非是臨時性的條例，而是保證國內房地產市場健康持續發展的原則。國十條的這些原則都會逐漸地轉化為可操作的細則，而不是臨時性的條例。正是從此意義上看，國十條的房地產宏觀調控不會半途而廢，只會逐漸落實執行。 其次，對「二套房認定標準」的規範，以中央政府的文件對住房購買投資與消費作一個清楚的區分。如果是住房投資，那麼就不可享受政府的種種優惠政策，就得進行某種程度限制，其信貸就得以市場定價；如果是住房消費，政府以各種優惠政策鼓勵居民購買。正因為這種區分，對國內房地產市場將產生巨大的影響。 因為，住房購買是投資還是消費，以往的房地產政策一直是模糊不清。正因為對住房購買是投資還是消費政策上的模糊不清，從而使得各個政府部門及各地方政府各取所需，選擇性出臺對自己有用的房地產政策，從而使得中國房地產市場炒風大起，利用銀行金融槓桿住房購買完全成了投資者最好的賺錢工具。正因為這種住房購買賺錢效應，不僅讓商品住房的基本功能完全改變，而且讓湧入房地產市場炒房的人越來越多、越來越普遍，讓潛在國家金融風險越來越大，讓整個國家經濟結構越來越朝扭曲的方向發展，讓社會財富分配越來越向少數人聚集及社會矛盾與衝突增多。這些都將影響中國社會經濟中長期的發展。因此，嚴格地清楚界定住房購買的投資與消費也就成了2007年以來國內房地產政策調整的核心。儘管這種界定在2008年下半年美國金融海嘯後有所中斷，但是2009年下半年國內房地產泡沫的危機使政府對這種界定有更為清楚的認識，對這種界定的重要性進一步強化與具體。因此，這次三部門對「第二套住房標準」做出嚴格規定，就是要改變國人把住房市場作為賺錢工具的觀念，讓國內房地產市場改變成為一個以居民消費及增長住房福利條件為主導的市場而不是一個投資賺錢為主導的市場。因為，只有是一個以消費為主導的房地產市場，才能夠保證這個市場健康持續的發展，才能讓房地產市場真正成為國民經濟增長之動力。 第三，房地產市場之所以對政府規範「第二套住房標準」反應十分強烈，根本在於當前中國許多地方的房地產市場是一個以投資為主導的市場。當政府的政策要從根本上來改變當前國內房地產的投資性時，那麼作為投資品的住房市場預期就會突然出現逆轉。住房銷售也會逐漸趨向於零。只有讓住房市場轉變為消費者為主導的市場，並且其住房價格逐漸下降到消費者有支付能力的購買水平時，這個市場銷售才會逐漸出來。所以，在對第二套住房標準的規範下，房地產市場向消費市場轉變已經成了必然，但是這種轉變需要一個過程，要有一定的時間。 第四，當然，要讓國內以投資為主導的房地產市場轉變為以消費為主導的市場，僅僅對「二套住房標準」規範是不夠的，還要建立與健全全國徵信系統及全國性的住房信息系統；對住房按揭貸款採取全面差異化的定價機制；減弱商業銀行組織過度地使用現代商業銀行這個公共體系，濫用信用；對住房按揭貸款市場准入標準重新釐定及對個人住房按揭貸款要設定嚴格的市場准入；對已經購買過的第二套以上的住房也採取差異化的利率；讓公平公正的房地產交易所得稅、房地產物業稅、房地產暴利稅盡早出臺等。只有這樣，國內房地產才能回歸到居住功能，回歸到一個住房消費為主導的市場。國內房地產市場才能真正健康持續地發展。