海南省三亞市港口附近的漁村，這裡將很快被每平方米2萬的豪華公寓取代。目前已銷售的高價樓盤中，海南本地人認購的不足5%。Getty Images
中國政府在去年年底批准了海南省提出的「國際旅遊島」規劃書。至此，中國2009年批准的區域發展規劃已達11個，從海南到甘肅天水，再到黃河三角洲，掀起了新一輪特區與規劃的浪潮。但自上而下的振興規劃除了推高政府財政稅收之外，能否激發民間潛力，進而實現民富，並不令人樂觀。
規劃遍地開花 領導一句話就變
中國人大財經委的一位官員分析，目前獲批的區域發展規劃往往是基於當地經濟利益，考量的是財政稅收等，有些甚至純粹是依靠人為因素獲批，並不是從宏觀大局上著眼，對整體經濟發展並不利。
無論是西部的天水，還是遠在「天涯海角」的海南島；無論是已批復的，還是正在積極申請的，遍地開花的區域發展規劃多數都停留在文字的定位上，能明確獲得金融、財稅等實質性配套政策支持的屈指可數。
縱觀中國地方區域發展，會發現父母官們存在著「規劃慣性」與「投資衝動」。每當新官上任或者需要政績之時，總會搞各種「×年規劃」，動輒上億投資，各種項目一湧而上。至於是否真的符合該地區需要，是否能達到效果，該任領導走後，再無人關心，更無處問責。
這種「政績驅動」之下的規劃，「首席規劃師」往往是不具備相關專業素養的地方官。為了追求政績，城市規劃猶如領導手裡的橡皮泥，想怎麼捏就怎麼捏，「政績工程」、「形象工程」、「短命工程」，甚至邊規劃、邊設計、邊施工的「三邊工程」，都是這些地方政府領導的作品，城市規劃陷入了「領導一句話就變」的規劃怪圈。
海南房價狂飆 杜拜殷鑒不遠
「海南國際旅遊島」規劃獲批前後，海南房價正以令人難以置信的速度狂飆突進。
正在建設國際旅遊島的海南，究竟是誰的海南？現任中國國務院副總理的王岐山，當年主政海南時曾對此有一個定位，他稱海南為「中華民族的四季花園，全國人民的度假村」。最近海南省政府在後面加了一句：「海南人民的幸福家園。」問題是，土生土長的海南和三亞百姓，能從這個美好的遠景中得到多少實惠呢？
1月11日，三亞鳳凰島公寓開盤，一天之內兩棟樓就賣了50億元。還有分布在海南漫長海岸線上，能數得出名字的百億大案至少數十家，投資過億、銷售過億的房地產公司不下百家。統計數據顯示，僅海口和三亞兩市2010年1月的單月銷量就達到110億元。
面對狂熱的海南，杜拜危機殷鑒不遠。在杜拜房地產最熱時期，出現開發商在尚未購入土地前就開始賣房的行為，這與海南的現狀極其相似。杜拜和海南都是常住人口很少，「候鳥式」生活群體所佔比例龐大。
杜拜就像一面鏡子，映照出海南樓市的泡沫化隱憂。住房和城鄉建設部政策研究中心主任陳淮在《觀點地產》1月7日舉辦的年度論壇上說：「杜拜是為全世界的富人準備的，你要是沒在杜拜買套房，你就不算是真正的富人！海南，就是第二個杜拜！」
上海大學教授葛紅兵認為，海南建設國際旅遊島或導致新一輪房地產泡沫，而泡沫的破滅由老百姓來承擔，泡沫利益則被特權階層佔有。
郎咸平：要向拉斯維加斯取經
香港中文大學講座教授郎咸平警告說，「海南島的開發要多向拉斯維加斯取經，千萬不能學杜拜。」以地產開髮帶動旅遊產業開發的模式並不完全可取，因為據他觀察，這種觀光區能否成功和地產開發的比例是成反比的，即地產開發越多，越不容易成功，地產開發越少，就越容易成功。
「人們去拉斯維加斯就是去賭錢，去旅遊的，在拉斯維加斯基本看不到大片豪華的商品房。在美國政府的監管下，大量資金只能投入到專業旅遊設施方面，不准炒地產。為什麼拉斯維加斯的成功不能被複製到杜拜呢？就因為杜拜太依靠地產開發了。」而炒房客炒的房地產，既不可能獨自經營，也不可能用來自住，最後只能成為島上的負擔。
與房價跳漲形成鮮明對比的是，海南本地人收入不高。2008年三亞城鎮居民的年平均每人可支配所得為7，142元人民幣（約合3萬3千元台幣），以現在新盤動輒每平方公尺2萬元的均價來算，一套90平方公尺的房子總價180萬，一個三亞人不吃不喝也要250年方能買得起。事實上，在海南一些海景房的購買者中，很少有當地人。
海南人買不起房，那海南人住什麼？答案是「政策性住房」。根據海南省的計畫，海南將在2009年完成的75，798套「保障性住房」建設的基礎上，2010年新建不少於10萬套保障性住房。但在一些海南當地人看來，這種高價房對外，政策性住房對內的模式，會造成另一個尷尬。10年後的海南或許由兩個世界組成，一個是海景豪宅裡由外地人組成的富人世界，另一個是政策性住房裡由本地人構成的真實海南。
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来源:看雜誌59期
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