斯托克頓是美國加州的一個小城市, 2009年2月"福布斯"讓這座小城一舉名揚全球.在"福布斯"頒布的"全美十大悲慘城市"排行榜上,它非常不幸地名列榜首.原因之一是斯托克頓市的成年 人中,擁有大學文憑的只有15%是美國大學文憑比率最低的城市之一.而更重要的原因是本輪美國房地產泡沫破滅後斯托克頓住房價格將持續下降至上世紀90年 代中期的水平.由本報聯手新浪財經推出的本期"親歷變革中的美國"報導,對這座小城最新的狀況進行了採訪.
曾經繁榮:
八年間房產價格翻了3番
斯托克頓毗鄰舊金山高科技公司聚集的灣區,近10年來,由於矽谷地區生活成本日益昂貴,許多人選擇離灣區車程約一個多小時的斯托克頓購置相對便宜 的房屋,然後每天開車去灣區上班,實現自己一個"美國夢".大量矽谷人湧入使斯托克頓人口激增,根據2008年加州政府統計數據,斯托克頓約有29.01 萬人.在斯托克頓人氣最足的時候,往來於斯托克頓與舊金山的車流竟然能讓相連兩地的唯一一條高速公路- 580號公路發生擁堵.不斷增長的人口使斯托克頓房價也節節高升,從1998年到2005年,斯托克頓房產價格翻了番3.
迅速衰退:
一棟普通住宅13萬50萬跌至
當2007年次貸危機突然爆發,房地產泡沫破裂後,給斯托克頓造成巨大打擊,遠大於經濟危機對美國其它城市的打擊.據資料顯示, 1540斯托克頓一套平方英尺(約143平方米),擁有3個臥室, 2個衛生間的抵押房產回贖權喪失的房子在2008年3月價格為20萬美元,而一年後的現在售價僅為1455萬美元.斯托克頓市民表示,斯托克頓目前一棟普 通中等住宅的價格已跌至13萬美元左右,而在房地產泡沫的高峰期,同等類型的住宅價格會高達40-50萬美元.
2008年斯托克頓市住房價格跌了39%,很多高位買入房子的貸款人發現自己承擔的貸款已經高於房屋實際價格,於是選擇抵押房產回贖權喪失 (Foreclosure),也就是斷供,把房子交還給銀行. 2008年該市房貸抵押房產回贖權喪失率達9.5%,高居全美榜首.加之經濟危機造成各行各業裁員,更使全美大學文憑比率最低城市之一的斯托克頓雪上加 霜. 2008年斯托克頓失業率高達13.3%,為全美失業率最高地區之一.預計到2010年,失業率將衝擊15%的高度.許多人失去工作沒有收入只好選擇把房 子交給銀行自己另覓住處,房屋空置率大幅提高使房價進一步下跌.媒體預計,在2010年,斯托克頓的房價會下降至上世紀90年代中期的水平,那時候中等水 平的住房價格是13萬美元.
泡沫縮影:
美大量抵押房產回贖權喪失正如美國投資家塔勒布所著的"黑天鵝"所說:黑天鵝是不可預測的重大事件.它罕有發生,但一旦出現,就具有很大的影響 力.幾乎一切重要的事情都逃不過黑天鵝的影響,而現代世界正是被黑天鵝所左右.黑天鵝的存在寓意著不可預測的重大稀有事件,它在意料之外,卻又改變一切, 但人們總是對它視而不見,並習慣於以自己有限的生活經驗和不堪一擊的信念來解釋這些意料之外的重大衝擊,最終被現實擊潰.
美國房地產泡沫破滅就是典型的黑天鵝事件,斯托克頓只是美國樓市泡沫破滅的一個縮影,僅僅只是一次重大意料之外的事件發生就會改變一個城市的整個局面和很多人的命運.
據資料統計,在2009年,美國可能會出現250萬例抵押房產回贖權喪失案例.在2月18日,美國總統歐巴馬針對房地產市場推出了最高耗資將達到2750億美元住房救援計畫.不過新的救援計畫能否讓名列全美"悲慘城市"第一名的斯托克頓城順利走出這場困境,都還是未知數.(文章僅代表作者個人立場和觀點)
来源:網文
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