6月的浙江,進入悶熱潮濕的梅雨季,「風神」的登陸,讓浙南一帶孕育著更大的風暴。 25日,連續6次來溫州「找錢」無果的武漢開發商朱軍強(化名)對記者脫口而出:「我只借600萬,兩個月就行。」
借高利貸是找死,不借高利貸是等死。
這就是去年那些自有資金不足、拿著銀行的錢去「賭博」的開發商們的現狀,區區600萬的缺口就能困死一個開發商。
飲鴆止渴的錢到哪裡去找?近日,本報記者在民間借貸盛行的溫州深入調查,看到的情況是,受貨幣持續從緊的累積作用,以及「二套房貸新政」點到死穴的影響,全國各地資金鏈岌岌可危的大小開發商們蜂擁而至,揹負著高利息的枷鎖千方百計進行民間短期拆借。
月息一毛,相當於年息120%,這是銀行貸款年利率7.47%的近15倍,通俗的說法是「只有販毒才合算」。
明知是條不歸路,開發商為何還如此瘋狂?
「銀行貸不出錢,房子不敢明降價,回款困難,閑置的土地又必須開發,資金鏈就要斷了,實在是沒辦法了。」
更多的開發商大膽借錢背後懷著一個希望:樓市綁架的是銀行,為了防範金融風險,政府一定會出手救市的。死撐!撐過這段時間就好了。
這種希望被6月中旬中央召開的全國省市區及部委負責人會議放大了,該會議首次正式強調穩定房地產市場,這也是中央調控房價以來第一次口風生變。
問題是,當如何穩定還未有具體配套措施出臺之際,越來越多的開發商正一廂情願地誤讀政策。
接受本報記者採訪的一些學者、官員都認為,政府不會希望房價暴跌,也絕不會讓房價再次暴漲。不管政策如何鬆動,開發商如果再繼續2007年的瘋狂,只會在不歸路上越陷越深;即使政策有鬆動,也會根據企業資信優劣有保有壓,強化行業整合。
顯然,如果讓開發商瘋狂拿地之後,再瘋狂借貸,進入惡性循環,行業潛伏的風險勢必會拖垮整個樓市。
中小開發商們不少走的正是這條瘋狂之路。救市政策不會針對這樣的企業。而去年小心謹慎,手頭還稱得上氣粗的大開發商們,正在他們的門口靜候著,等著抄底,接下他們的樓盤、他們的地。可謂前面是懸崖,後面有老虎。
不管貨幣從緊政策有沒有可能轉向,只要再緊上二三個月,恐怕不少開發商就要頂不住了。這可能將使得潘石屹樓市「百日巨變」的預言一語成讖。
一輪宏觀長調,打壓的是瘋漲的房價,而不是針對開發商。但是,藉著瘋狂的房價來瘋狂擴張的開放商、一批沒錢的開發商,即將面對「死亡」,這正是曾經瘋狂的代價。
伴隨著一批開發商的死亡,樓價即將迎來一次回調,儘管不是暴跌。而正是為了避免今後可能的暴跌,必須讓瘋狂者偃旗息鼓。
願背「兩毛利」
很多人都瘋了。
溫州商人李向前(化名)從未涉足房地產,最近卻被一撥撥找上門的開發商傷透了腦筋。來者均瞄準了他手裡的6000萬閑錢。
「誘惑太大了!」在溫州一個寧靜的咖啡館裡,李向前始終不能安定,據他描述,自5月底一筆材料款到賬,「找錢人」就沒斷過,有的願意把項目作價出讓或合作開發,更有的開口就願給每月八九分的利,有的開價超過1毛。
這相當於坐著不動,一年6000萬翻番。
李向前並不傻,誘惑背後是風險:「開發商自身難保,倒閉錢就打水漂了;再說這事法律不保護,卷款跑了也沒法。」
謹慎抵不過誘惑。 6月22日,李還是一口氣放了5000萬,對方分別是蘇州和武漢的兩家開發商,年息38%。 「為了安全,選擇的是較便宜的。」李向前稱,擔保人是一個近親,擁有很大的物流公司,借款人更是抵上了房產。
李向前苦笑,稱從此和開發商綁在了一起。
記者調查發現,在溫州,李向前這樣的「李大膽」比比皆是,而「找錢人」更多。
據瞭解,在銀行關緊放貸後,溫州6000億民間資金一半都有放貸衝動。資金聚集的鹿城、甌北、樂清、瑞安等地,連開三輪的、賣菜的都有意願當「銀主」。
記者暗訪中,輾轉見到了幾家民間借貸公司負責人。幾乎一致的是:沒關係不放貸,有抵押可減息,金額多以千萬計,按天、月、年都可以,但最好是短期拆借,6分、9分,甚至超過1毛的都有,視情況而定。
一家剛以9分利放出1000萬的投資公司老闆隨口告訴記者:「我手頭還有800萬,你要拿走就快點,這兒排隊的開發商還好幾個呢!」
據溫州銀監分局提供的材料顯示,去年下半年來,溫州民間借貸利率一路走高,而銀行融資比例則一路下滑至14.6%的低點。
即便如此,蜂擁而至的開發商大多還是失望而回。
武漢的朱軍強6次碰壁後仍在計畫找關係找門路。 「現在給員工發工資都困難,價值幾億的房子壓在手裡賣不動,我只要600萬週轉兩個月。」
兩個月,這就是朱的心理底線,他認為兩個月後樓市會轉暖,「起碼政策會救市」。他一聽說記者認識「銀主」,甚至立即表示,「有兩毛利也敢借」。
記者接觸到的開發商似乎都嗅到了政策的暖風,他們遊說「銀主」的託詞都是:「只要熬過當前,時間將解決一切。」
殊不知,危險正從潛伏中抬頭,或許留給瘋狂拿地後再瘋狂拿錢的開發商的時間已到了盡頭。
危險的遊戲
風聲鶴唳。
宏觀調控從緊4年,瘋狂翻幾番的房價終於被摁住了牛頭。而隨著京城樓市也進入8折時代,爭論不休的「拐點論」被事實踩在了腳下。
國家統計局最新的5月份國房景氣指數為103.34點,連續6個月回落;5月70個大中城市房屋銷售同比漲幅回落0.9個百分點,是今年來同比漲幅回落最大的一次。在投資性購房比例高達50%的深圳樓市,不少置業者已被深度套牢。
央行6月25日發布《2008年第二季度全國城鎮儲戶問卷調查》報告顯示,受調查的7個大城市有6個城市居民的購房意願均較上季度下降;未來3個月打算購房的居民佔比,已連續兩季處於15%左右的歷史低點。
樓市進入下降通道,就在朱軍強們喘不過氣之際,就在溫州的近鄰麗水,一家靠高息貸款集資、高價拿地的地產公司,最終在市場蕭條中回款無力,導致資金鏈斷裂。
從溫州沿甌江而上,3小時路程,麗水,這個浙江GDP最低、城鎮居民人均年收入僅15000多元的地區,房價卻一度蓋過杭州、溫州,均價超萬元。
6月25日,麗水天氣悶熱,接著大雨,市中宇雷路西邊的萬松花苑樓盤「風雨飄搖」:施工現場大門緊閉,門內荒草叢生,售樓處人去樓空,雨水沖刷下,多處斑駁,遺留在工地的爛尾樓極盡荒涼。
就在半年前,作為高價拿地、集資建造的萬松花苑還是當地的明星樓盤。一切始於開發商萬松地產資金鏈斷裂。
據麗水市國土局官員介紹,去年初,萬松先是以16000元歷史高價拍得地塊,接著又花3.6億再拿地,項目資金大多來自鄉鄰集資款,光利息每月就3000多萬。
原本打算年底開盤回款,卻遭遇了調控關頭,房價回落,萬松此時開始短期拆借,5分、6分代價後也僅籌到了幾千萬。後來,萬松想把公司作價轉讓都沒人敢接盤。今年5月麗水房價降到6000元,降幅近50%後,萬松地產資金鏈徹底斷裂。
麗水建設局一科長稱:「用高利貸開發,房價漲,成本轉嫁,購房者買單;房價跌,開發商關門,‘銀主’買單,最終受損的是地方稅收和實體經濟。 」
而這個現實的例子,似乎並沒給行業帶來更多警示,反而刺激朱軍強和李向前們趨之若鶩。記者在麗水市內看到,許多居民樓內依然張貼著高息融資的廣告。
資金黑洞
瘋狂的代價。
開發商不知道風險嗎?他們比誰都清楚。開發商想倒閉嗎?當然不想。
不過,開發商被自己逼進了單行道。用朱軍強的話說:「實在太缺錢了。」
「資金缺口至少上萬億元。」北京聯達機構總經理楊少鋒給記者細算了一筆賬:今年新增商業性房地產貸款預計縮減至少2000億,股市融資全年至少減少 1000億,再加上2007年受讓國有土地的1.2萬億多數要在今年上繳。而由於開發慣性和囤積的土地入市,房地產總投資比去年至少增長7000億元。北 師大金融研究中心主任鐘偉的結論是,僅上市房企資金缺口就達4000億。
缺錢就要貸,然而多次加息、上調存款準備金率後,從緊的貨幣政策已讓銀行大門緊閉;至於很多人希望的房價下降,在開發商看來卻是最大的忌諱, 「買漲不買跌」,購房觀望會更嚴重。
活下去,是開發商當務之急。還有什麼辦法?
上市融資路途坎坷。在股價損失折半後,上市房企資金流也陷入危機,資產負債率多超過60%;急於上市的則遭遇暫停房企IPO,等到終於輾轉香港上市的河南建業亮相時,第二天就跌破發行價,一週後股價消失1/4;越來越多的房企暫緩上市。
出讓土地項目無人接盤。記者登錄中國土地一級開髮網看到,近1個月來,轉讓土地開發項目的信息達到60餘條,來自北京、廣東、重慶、江蘇等地,結果都不理想;另有開發商無奈私下進行股權轉讓融資,甚至迫於開發期限向政府要求退地。
條條大路都不通,留給開發商的選擇不多了。最缺錢的開發商可能成為最大的賭徒。據悉,目前全國約有1/3的中小企業融資來自於非正規金融途徑,且利息驚人、數額驚人。相比之下,廣源房地產一年以前以年利率18%從大紅鷹(600830)借1億元的事件只是小兒科。
當開發商只能靠高利貸「吹泡泡」時,樓市就掉進了一個惡性循環的黑洞。
浙江一家上市房企的董事告訴記者,現在根本不是房地產綁架了誰,而是被綁架了,只要樓市不暴漲,開發商就可能要賠錢。
暴漲是不可能的了,政策要求的是穩定房地產。那些被高成本融資綁架的開發商等待的可能只有崩盤?
如何穩定樓市
房價暴漲不好,暴跌不好,而開發商用高息貸款硬扛無疑是飲鴆止渴。
地產大佬潘石屹近日在博客裡公開表示,開發商發生欠款對整個行業將是最致命的打擊,因為資信喪失了。而揹負惡炒地皮、借高利貸之名的開發商目前最缺的顯然正是涉及道德層面的資信。
金融風險。近日,越來越多的焦點集中在了這個詞彙。中央提出穩定房地產市場,那麼如何穩定?按照市場猜測,打在樓市七寸的貨幣從緊政策放鬆將是對樓市最大利好。
「目前既要防止房價快速反彈,更要防止大幅下跌。房價大起大落,都是不正常的。」中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌25日稱。
顧雲昌認為,目前房地產市場處在相對理性階段,而觀望之後,會走向平穩。
想借錢的朱軍強也承認,高利貸成本是要計入房價的。他理解:「即便政策不讓我們死去,看來也不會再有過去的暴利行情了。」「謹慎些是對的。」李向前和其他民間借貸公司放貸時已儘可能多地要求抵押。
記者獲得的信息是:政策不會坐視樓市崩盤,只會有保有壓,保的只能是資信良好的開發商。
原建設部辦公廳主任、中國房地產業協會副會長朱中一最新的一個公開發言依然謹慎:繼續落實合理供應土地、節約使用特地的政策;進一步落實和完善有區別的稅 收、信貸政策,落實保障性需求,支持自住性需求,在此基礎上放寬房貸政策;實施有彈性的從緊貨幣政策,對資信良好的企業在金融方面給予支持,不失時機地拓 寬融資渠道,創新房地產金融產品。
據海外媒體報導,經過調研,中國明年可能啟動地產信託市場。(文章僅代表作者個人立場和觀點)
来源:華夏時報
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