中國房價暴漲的三大原因
作者：李秦
發表：2007-08-30 21:45
如今各地房價飛漲，2003年，深圳的房價為每平方米5000元，到了2005年底，房價開始上漲到10000元，眼下，關內普通住宅的單價約15000∼20000元/平方米，關內高層豪宅約3.5萬∼4.5萬/平方米。
對老百姓來說，一套100平方米的房子意味著什麼呢？網民對此有個匡算：假如我是工人，沒有下崗，一個月拿800元錢，不抽煙、不喝酒、不結婚、不吃飯。總之，一分錢不花，在房價不上漲的前提下，要買那樣的房子，得連續工作100年；假如我是公務員，混得一般，一個月2500元，不抽煙、不喝酒、不吃飯、還不貪污不受賄，想買那樣的房子得熬上33年……
那麼，房價為什麼不斷「狂飆」？究其原因有三：
（一）拿地 -- 從此開始賺錢
這些年各地都在搞開發，一個重要的手段就是賣地生財。房地產開發商抓住了地方幹部的心理，只要在關鍵地方肯下力氣，就能打通各種關節拿到地，就成了投資商，就可以利用優惠政策開始融資、合作、賣樓花。
儘管房地產法規對土地使用權的取得和房地產預售有嚴格的制度規定，但制度是人制定出來的。只要我是一個「有實力」、「有背景」的企業，我就能夠用很少的訂金，甚至不花錢，得到協議用地，剩下的地價款先欠著。要麼換個方式，包下一條舊街道的改造或者一個地方的「亮化工程」，投資不算大，但是可以換得一塊或可開發、或可融資、或可出讓的土地，甚至還有一批商鋪。
拿到地，有「實力」的開發商會通過特殊的途徑，打通主管部門的關係，把樓盤的容積率調高。目前規劃和城建部門批准的市區內樓盤的容積率一般不超過2，這就意味著在同樣一塊土地上可以開發3倍甚至5倍土地面積的商品房。平地拔高樓，利潤馬上成倍增長。
（二）貸款—開發商「四兩撥千斤」的關鍵
「暴利」，指超額利潤，即超過正常利潤的那部分利潤。產業經濟的規律表明，壟斷的超額利潤是壟斷者對消費者、生產者或生產要素提供者的剝削。房地產業就是通過壟斷獲取的超額利潤。
由中央統戰部、全國工商聯、中國民（私）營企業研究會等做的一份調查結果顯示，中國私營企業行業利潤差距大，房地產業的稅後淨利潤比處於第二位的電力煤氣業高1倍多，比平均水平高5倍。其主要原因就是房地產投資可以利用財務槓桿以小搏大。
據央行估算，近年來百分之七八十左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接來自商業銀行信貸，而且，房地產企業可以有建築商墊款和客戶的預售款，所以，房地產開發企業自有資金的利潤率為同期社會平均利潤的10倍以上。
（三）炒、控—暴利的玄機
房地產行業賺取暴利，一是炒，比如 「房托」炒市，開發商炒概念，所謂大學概念、休閑概念、地鐵概念……再比如賣房時的實地炒作：開發商先讓中介在開盤前一週陸續僱用民工排隊，製造緊張氣氛；然後，在開盤時，讓部分房源被中介或內部員工等虛擬「客戶」，以高於申報價格 10%到20%的高價簽訂合同；中介以此價格為「標桿」，開始到排隊的真實購買者中去兜售，哄抬價格；這時，真正的買房者中開始有人憋不住「上鉤」，以高價或加價從中介手裡買進，購房者中隨即產生「羊群效應」，引起大批搶購；最後，開發商開始大量出貨，中介手中的房子也乘機出手。等大部分房源售完時，開發商再以各種理由，撤銷當初「演戲」時所訂的高價合同，收盤謝幕。
二是控，2004年以來，樓市進入由開發商決定市場、自由定價狀態。大房地產企業逐漸結成價格聯盟。在福布斯中國內地首富榜單中，主業從事房地產的富豪逐年上升，短短十幾年內，中國房地產業以超乎常規的速度催生了眾多億萬富翁，而在福布斯全球富豪榜中，主業做房地產業的極少，全球房地產業的平均利潤率一般也只有5%。
面對當前宏觀調控效果不明顯問題，經濟學家郎咸平指出，調控樓市最根本的是反腐。因爲從供應層面上看，房地產開發有兩大環節，土地開發和貸款，這兩大塊都牽涉到大量的部門，要蓋一大串公章，公共權力的濫用就容易滋生貪污腐敗現象，某種程度上就導致房地產供應價格的居高不下。
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来源:看中國時報
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